荒川区の中古マンション購入事情
️ 荒川区の中古マンション購入事情を徹底解説
【2025〜2026年版】
下町情緒 × 再開発 × コスパの良さ…「知る人ぞ知る」穴場エリアの今
はじめに：荒川区が静かに熱くなっている理由
東京23区の中でも「下町らしさ」と「生活のしやすさ」が共存するエリアとして、荒川区は長らく地元住民に愛されてきた。浅草・上野エリアの隣接区でありながら、これまで不動産投資家の注目を集めることは多くなかった。しかし、2023〜2024年にかけて状況は一変しつつある。
都心の新築マンション価格が高騰を続ける中、割安感が残る荒川区への需要が急速に高まっている。南千住・西日暮里・町屋・日暮里といった各エリアでは、駅前再開発が相次いで進行し、街の景観や生活利便性が大きく変わりつつある。2025年の公示地価では住宅地が前年比+6.5%、商業地が+11.88%上昇し、都内でも屈指の地価上昇エリアとして名乗りを上げた。
10年後の価格予測は+31.2%（ダイヤモンド不動産研究所）。これは23区の中でも注目に値する数値だ。「まだ手頃なうちに買いたい」というファーストバイヤーや、「将来の資産価値を重視したい」という投資目線の購入者の双方から熱い視線が注がれている。
本記事では、2025〜2026年の最新データをもとに、荒川区の中古マンション購入事情を徹底的に解説する。価格相場・エリア特性・再開発動向・購入時の注意点まで、網羅的にまとめた。
最新価格相場（2025〜2026年）
（マンションナビ調査）
（HowMa・t23m-navi調査）
（クラモア調査）
（クラモア調査）
（マンション・レビュー調査）
（t23m-navi調査 2026年）
23区内での位置づけ
東京23区全体の平均平米単価は110万円（2025年）であるのに対し、荒川区は93〜98万円/㎡と約15万円/㎡割安な水準にある。港区（135%上昇）・千代田区・中央区に比べれば手頃感が残り、「コスパ型都心住宅」として位置づけられる。
ただし、「割安だから安い」わけではない。2019年対比の上昇率は+58.5%（23区中）であり、じわじわと価格が底上げされてきた事実は見逃せない。今後も地価上昇と再開発が続く想定のもと、「今が買い時かどうか」を見極めることが重要だ。
また、2025年に新規上場した物件は平均90件/月（t23m-navi調査）。需給バランスは売り手優位ながら、優良物件の回転は速く、スピーディな意思決定が求められる。
＊出典：マンションナビ・t23m-navi 2026年2月データ、HowMa 2026年調査、クラモア市場レポート、マンション・レビュー 2026年1月
最近の取引事例（2025〜2026年）
以下は2025〜2026年における荒川区内の実際の取引事例（クラモア・国土交通省不動産情報ライブラリより）。エリア・価格・築年数の比較に活用してほしい。
| 最寄り駅 | 成約価格 | 駅徒歩 | 築年 | 間取り | 面積 |
|---|---|---|---|---|---|
| 西日暮里 | 6,400万円 | 12分 | 2007年 | 3LDK | 70㎡ |
| 日暮里 | 8,200万円 | 8分 | 2020年 | 2LDK | 65㎡ |
| 三河島 | 8,000万円 | 1分 | 2014年 | 2LDK | 60㎡ |
| 南千住 | 6,800万円 | 7分 | 2012年 | 2LDK+S | 75㎡ |
| 町屋 | 6,700万円 | 6分 | 2023年 | 2LDK | 60㎡ |
| 新三河島 | 5,900万円 | 4分 | 2020年 | 2LDK | 60㎡ |
| 荒川区役所前 | 5,500万円 | 1分 | 2007年 | 2LDK | 65㎡ |
＊出典：クラモア取引事例（2025年）、国土交通省不動産情報ライブラリ（reinfolib.mlit.go.jp）
エリア別相場一覧
荒川区内でも、駅・エリアによって価格帯は大きく異なる。大まかな目安として以下を参考にしてほしい。
| エリア | 70㎡目安価格 | 前年比 | 10年後予測 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 日暮里・東日暮里 | 約6,833万円 | +13% | +高め | 区内最高値圏。日暮里ターミナル再開発 |
| 南千住 | 約6,042万円 | +13.21% | +26.5% | タワマンあり・1億超も。TX利用可 |
| 西日暮里 | 約6,400万円 | +高め | +30.68% | 山手線×千代田線。5年後+30.68%予測 |
| 町屋 | 約5,166万円 | +13.3% | −19.1% | 生活利便性◎。長期予測には注意 |
| 三河島・荒川 | 約5,500〜8,000万円 | 上昇中 | — | 駅近物件は高値。下町情緒が強い |
| 尾久 | 約4,110万円 | 横ばい | — | 区内最安値圏。交通利便性は低め |
- JR常磐線・東京メトロ日比谷線・つくばエクスプレス利用可
- タワーマンション複数あり（最高1億5,900万円）
- 前年比+13.21%の急上昇
- 10年後予測+26.5%（ダイヤモンド不動産研究所）
- 若年ファミリー・単身の流入増加
- JR山手線・常磐線・京成線・東京メトロ千代田線
- 日暮里駅ターミナル整備が進行中
- 谷根千（谷中・根津・千駄木）文化圏と隣接
- 西日暮里5年後価格+30.68%予測（HowMa）
- 区内最高値圏での取引が多い
- 東京メトロ千代田線・東武伊勢崎線・都電荒川線
- 商店街充実、子育て施設が豊富
- 2024年平均取引価格3,914万円（54㎡）
- 前年比+13.3%と短期では上昇
- 10年後予測は−19.1%と注意が必要
- JR常磐線（三河島）・都電荒川線
- 駅徒歩1分の物件は8,000万円超
- 下町の落ち着いた住環境
- 外国人比率が高く多文化共生エリア
- リノベーション物件の供給が豊富
- JR東北本線（尾久駅）・都電荒川線
- 区内で最も価格が低い（70㎡≈4,110万円）
- 静かな住宅地として人気
- ターミナル駅への乗り換えが必要
- 広めの物件がコスパよく購入できる穴場
価格上昇の要因
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17路線以上の充実した交通網：JR常磐線・山手線・東京メトロ日比谷線・千代田線・東武伊勢崎線・つくばエクスプレス・都電荒川線など多路線が区内を通り、新宿・渋谷・秋葉原・上野・秋葉原へのアクセスが抜群。通勤利便性の高さが需要を下支えしている。
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2南千住・西日暮里・日暮里の駅前再開発ラッシュ：南千住では大規模複合開発（タワーマンション・商業施設）が進み、日暮里駅周辺では交通ターミナル整備が計画されている。街としての魅力が向上し、将来価値の上昇期待が高まっている。
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3都心新築価格の高騰による中古シフト：2025年の東京23区新築マンション平均坪単価は207.4万円（前年比約120%）。高すぎる新築価格から中古マンションへの需要シフトが加速し、荒川区のような割安感のあるエリアに購入希望者が集まっている。
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4公示地価の継続的上昇：2025年の公示地価は住宅地+6.5%（home4u）、商業地+11.88%（tochidai.info）と上昇が続く。路線価上昇も顕著で、不動産全般の資産価値底上げが進んでいる。
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5子育て世代・ファーストバイヤーの流入：治安の良さ（犯罪率：人口1,000人あたり5.9件、東京23区平均7.1件）、充実した子育て支援、広めの公園、医療・教育環境の整備が進み、子育て世代の転入が増加。需要の底堅さを保っている。
⚖️ 購入のメリット・注意点
✅ 購入メリット
- 都心比で15万円/㎡割安なコスパの高さ
- 7路線以上の交通網で通勤利便性が抜群
- 犯罪率が23区平均より低く治安が良い
- 充実した子育て・教育・医療環境
- リノベーション済み中古物件が豊富
- 再開発による将来価値上昇への期待
- 10年後+31.2%の価格上昇予測
- 下町の豊かなコミュニティ・文化
⚠️ 注意点・リスク
- 1981年以前の旧耐震基準物件は要確認
- 隅田川・荒川沿いはハザードマップで浸水リスク確認
- 町屋エリアの10年後予測はマイナス（−19.1%）
- 外国人比率10%超（三河島・荒川地区）
- 管理費・修繕積立金の将来的な値上がりリスク
- 2025年以降の金利上昇で借入コスト増の懸念
- 尾久エリアの交通利便性は相対的に低い
- 平均築年数28年と老朽化物件が多い
将来の資産価値と購入タイミング
荒川区の10年後マンション価格予測
ダイヤモンド不動産研究所の分析によれば、荒川区全体で10年後に+31.2%の価格上昇が見込まれている。現在5,900万円の物件が10年後には約7,740万円に上昇する計算となる。
特に注目すべきエリアと予測値：
- 西日暮里：5年後+30.68%（HowMa予測）。山手線・千代田線の2路線利用可で需要が底堅い
- 南千住：10年後+26.5%（ダイヤモンド不動産研究所）。TX開通以来の発展が継続
- 日暮里：ターミナル再開発進行中。中長期的な価値向上が期待される
- 要注意：町屋：10年後予測−19.1%。短期上昇に惑わされず慎重な検討を
今が買い時か？購入タイミングの考え方
荒川区の中古マンションは、2023〜2024年にかけて急上昇した後も、2025〜2026年現在も高値圏が継続している。ただし、港区・千代田区・中央区と比較すれば、依然として「割安感」が残るのが現状だ。
金利動向については、日銀の利上げ姿勢が継続しており、住宅ローン変動金利が今後さらに上昇する可能性がある。「価格が高くても金利が安いうちに」という購入者も多く、金利が上がる前の今が実質的な購入好機という見方も根強い。
重点推奨エリア：日暮里・西日暮里・南千住。再開発の恩恵を直接受けられる可能性が高く、10年後の資産価値向上も期待できる。築15〜25年のリノベーション済み物件を中心に探すと、価格・品質のバランスが取りやすい。
購入時のチェックポイント
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①耐震基準の確認：1981年6月以前に建築確認を受けた物件は「旧耐震基準」。新耐震基準（1981年以降）の物件を選ぶか、耐震補強工事の有無を必ず確認すること。荒川区では区独自の耐震診断・改修補助制度もあるため活用したい。
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②ハザードマップの確認：荒川・隅田川沿いのエリアは浸水リスクが高い地域がある。国土交通省の不動産情報ライブラリや荒川区公式ハザードマップで、対象物件周辺の浸水想定区域・土砂災害リスクを必ず確認しよう。
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③管理費・修繕積立金の状況：築年数が高い物件では修繕積立金の不足が問題になることがある。重要事項説明書で積立金残高・月額・長期修繕計画を確認し、将来の一時金徴収リスクを評価することが重要だ。
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④リノベーション物件の配管・設備確認：内装がきれいに見えても、給排水管・電気系統などの設備が老朽化している場合がある。スケルトンリノベーション（躯体だけ残した全面改修）済みかどうかを確認し、未実施なら追加費用を想定しておくこと。
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⑤駅徒歩分数と資産流動性：駅徒歩10分以内の物件は流動性（売りやすさ・貸しやすさ）が格段に高い。将来の売却や賃貸を視野に入れるならば、駅近物件を優先的に選ぶことが資産運用の観点からも賢明だ。
参考データ・引用元
本記事は以下の公開データ・情報源を参照して作成しました。価格・数値はすべて公開情報に基づく参考値です。実際の購入にあたっては、不動産会社および専門家にご相談ください。
- マンションナビ 荒川区マンション市場レポート（2026年2月） — t23m-navi.jp
- クラモア 荒川区中古マンション取引事例・市場データ — kuramore.jp
- HowMa 荒川区マンション相場・エリア別価格 — how-ma.com
- ダイヤモンド不動産研究所 10年後価格予測（荒川区・南千住） — diamond-fudosan.jp
- グローバルベース 町屋エリア取引データ — globalbase.jp
- home4u 住宅地地価上昇率データ — home4u.jp
- tochidai.info 荒川区公示地価2025 — tochidai.info
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ（取引価格情報） — reinfolib.mlit.go.jp
- マンション・レビュー 荒川区マンション価格動向（2026年1月） — mansion-review.jp
- fgh.co.jp ワンルーム相場データ（荒川区） — fgh.co.jp
