香港人買日本樓可以申請按揭嗎？2026最新日本買樓貸款條件
很多香港投資者都認為「香港人買日本樓無法申請按揭」。如果您這樣認為，那其實是一種誤解，也可能讓您錯失資產增值的機會。
截至2026年，東京在全球範圍內仍享有罕見的「低利率」與歷史性的「日圓貶值」優勢。 換句話說，現在仍然存在一個對投資者而言極為理想的環境——「運用銀行資金來增加資產（Positive Carry）」。
本文將由在地專業人士為您解析，香港投資者可利用的「5家主要銀行」，以及避免失敗的核心策略。
- 為何現在選擇東京？：如何以日圓資產對沖港幣資產的「利率風險」。
- 具體方法：香港人可使用的「5條銀行融資途徑」條件比較。
- 致勝策略：實現正現金流所需的「貸款年期」與「LTV」黃金比例。
以下內容，將為您呈現取得「東京優質資產」的具體行動藍圖。
為何現在香港投資者選擇在
「東京」辦理不動產貸款？
2026年的東京，是全球少數能透過「銀行融資」實現資產增值的城市之一。與香港市場相比，其優勢非常明顯。
1. 從「負利差」轉向
「正利差（Positive Carry）」
投資成功的關鍵，在於創造「收益率＞貸款利率」狀態。
- 利率：（3.25%～4.0%）＞ 收益率（2.5%～4.0%）
- 結果：打平或負利差。若加上管理費，可能需自掏腰包補貼。
- 利率：（2.8%～3.4%）＜ 收益率（3.5%～5.0%）
- 結果：正利差。租金收入可償還貸款，並產生利潤。
※資料截至2026/2/10
因此，許多香港投資者開始考慮利用「日本樓按揭」來配置東京不動產。
利差存在，但2026年已非零利率時代，投資者仍需考慮空置率、管理費與修繕費。
然而，正因為這份收益差距的存在，即便在扣除各項成本後，持有物業依然能讓手頭保有穩定的正向現金流（Positive Carry）。
2. 貨幣帶來的「自然對沖」
目前日圓兌港幣處於歷史低位。最佳策略是「以日圓貸款購買日圓資產」。
- 借款：以日圓貸款，還款金額以日圓計算並固定。
- 還款來源（租金）：每月貸款可由日圓租金收入支付，無需擔心匯率波動。
- 資產價值（出售收益）：未來若日圓升值，換算成港幣時資產價值將顯著上升（匯差收益）。
透過降低港幣自有資金投入比例，向銀行借入相對便宜的日圓資金，可在控制匯率風險的同時，把握未來升值機會。
3. 「永久所有權」的資產保障
東京的不動產，土地與建物皆為永久所有權。
- 香港：土地多為租借地權，需續期。
- 東京：永久所有權，無期限限制。
相對於租借地制度，日本為永久所有權，結構上更穩定。
香港人買日本樓按揭可使用的
「5大主要銀行」比較
※最終批核條件仍需依個案財務狀況與物件評估而定。
| 銀行 | LTV (融資比率) |
年期 (最長) |
是否需來日 | 特點 |
|---|---|---|---|---|
| UOB Singapore | 最高70% | 35年 | 不需 | 適合想降低首付、最大化槓桿效應的投資者。 |
| Shinsei Investment | 1,000萬〜 5億日圓 |
20年 | 需要 | 提供英文支援。可採35年攤還計算以確保現金流（CF）。 |
| 東京之星銀行 | 2,000萬日圓〜 | 25年 | 需要 | 台灣CTBC Bank旗下，支援海外投資者之日本投資。 針對年收入1,500萬日圓以上富裕層。 |
| ORIX Asia Limited | 3,000萬日圓〜 | 15年 | 不需 | 手續可在香港完結。審核速度最快。 |
| SMBC TRUST (PRESTIA) | 2,000萬〜 5億日圓 |
35年 | 需要 | 針對在日居住者。無永住權亦可融資。 |
【免責事項】利率區間視銀行及個案而定。本記事所載數字為參考2026年2月資訊之概算。
【模擬試算】
在東京創造正現金流的關鍵
成功關鍵在於銀行選擇與貸款條件。
常見錯誤是貸款年期設定過短。
1. 15年 vs 25年
雖然日本市面上有數款專門面向非居住者的貸款，但值得留意的是，不同銀行的融資期限存在顯著差異。
- 短年期銀行：最長得15年。
- 長年期銀行：最長可以去到25至35年。
年期短 → 每月還款高 → 現金流轉負風險增加。
重視現金流者應選擇長年期銀行。
延長年期是提高CCR（自有資金報酬率）的關鍵技巧。
2. 隱形收益：「淨資產增加」
每月還款包含利息與本金。
本金部分由租客租金支付，代表：
租客幫您還貸款本金 → 您的負債減少 → 淨資產增加。
即使房價不上漲，因本金減少，出售時實得現金仍增加。
這稱為「看不見的儲蓄」。
避免失敗的「3大防禦策略」
1. 避免未完工物件
香港常見預售制度，但日本小型開發商可能無保障。
曾發生建商倒閉，形成「爛尾樓」案例。
對策：購買中古屋或已有租客物件，立即產生租金。
2. 謹慎面對「租金保證」與「高收益率」
可能是吸引消費者的誘餌。
對策：檢視物件本身條件與實際需求，而非僅看保證。
3. 交由專業團隊處理複雜手續
司法書士（代書）：負責登記與交割，建議選擇第三方。
納稅管理人：若租客為法人或包租公司，需預扣20.42%稅金。但可於隔年申報後退還多繳部分。
對策：建立專業團隊（代理人＋會計師＋司法書士）。
總結
東京優質物件一旦上市，就會很快售出。
- 先完成銀行預審。
- 確認可貸金額。
- 向賣方展現已準備完成。
從香港投資東京不動產，關鍵在於消除資訊落差。
我們不僅誠實呈現物件優點，也會清楚揭露修繕風險與環境疑慮。
銀行融資資格應在找物件前確認。
即使居住香港，也可進行簡易預審。
文章重點（FAQ）
Q：香港人可以在日本貸款幾成？
A：目前最高可達約70%（實際成數依貸款銀行審核及物件估價而定）。
Q：是否需要來日本簽約？
A：部分銀行需要。 雖然像ORIX Asia Limited等管道可以全程在香港完成手續，但大多數的日本銀行仍要求在最後簽約階段時，借款人必須親自赴日辦理
