為何投資日本物業必須要有「租務管理公司」？從香港投資日本物業的成功關鍵！
- 委託專業租務管理公司至關重要：面對距離，語言障礙，自然災害，以及法律與商業慣例的差異，不透過專業人士進行管理將存在極大風險。
- 單靠語言溝通並不夠：必須具備應對日本獨特法律，以及處理20.42%預扣稅（源泉徵收稅）退稅手續等複雜稅務的專業能力。
- 挑選租務管理公司的三大標準：選擇能透過WhatsApp提供即時報告，具備高度專業且由內部團隊專責處理（不外判），並擁有豐富海外匯款經驗的公司。
在日本進行物業投資，一般需要支付「每月租金收入約5%」的管理費來委託租務管理公司。或許有人會問：「真的有必要每個月花錢聘請專業的租務管理公司嗎？」
然而，對於非居住在日本的海外業主來說，管理日本物業將會面臨與香港截然不同的「實務，法律，稅務」等複雜障礙。 要在日本物業投資中獲利，除了挑選優質的樓盤外，尋找一家「熟知香港與日本規則的租務管理公司」作為合作夥伴也同樣重要。
本篇文章將為您詳細介紹香港業主所面臨的障礙，以及挑選租務管理公司時的注意事項與評估重點。
香港業主在日本租務經營上面臨的3大障礙
- 物理距離與緊急事故的障礙
- 應對日本特有自然災害的準備
- 複雜的法規，語言及商業習慣的障礙
根據日本國土交通省的數據（2019年），日本國內約有81.5%的物業業主將管理業務委託給專業人士。 更值得注意的是，在這些委託的業主中，高達92.1%的人選擇將「招租（尋找租客）」到「入住後管理」的全部流程，交由同一家公司作「一站式」統籌處理。
資料來源：國土交通省「關於租賃住宅管理業務的問卷調查（業主）」
即使是沒有語言與距離障礙的日本當地業主，依賴專業人士的「一站式管理」也已經是日本的業界標準。因此，遠在香港的投資者若想自行管理物業，將會面臨以下「3大障礙」。
① 物理距離與緊急事故的障礙
房地產屬於實體資產。因此，遇到深夜漏水或熱水爐故障等突發狀況時，必須具備「即時應對」的能力。
然而，身處香港的您，恐怕很難立即安排日本的維修人員或即時支付緊急維修費用。這種未能及時處理的延誤會引發租客不滿，最終直接導致租客提早退租（＝租金回報率下跌）。
② 應對日本特有自然災害的準備
香港與日本在環境上最決定性的差異，在於地震與颱風的頻繁程度。為了保障您的資產，挑選符合「1981年（新耐震基準）」等條件的物業是首要前提。
符合日本新耐震基準的建築物，其設計宗旨在於即使發生大規模地震，也能「防止建築物倒塌，保護人命安全」。 然而，這並不代表「在任何災害下建築物都能完好無缺」。因此，購買保險以涵蓋萬一發生時的經濟風險，是投資的基本前提。
此外，當災害實際發生時，您無法從香港親身視察受災狀況。為了能迅速判斷是否適用保險理賠並推進維修手續，具備當地經驗的「專業人士」協助是不可或缺的。
③ 複雜的法規與「語言及商業慣例」的障礙
日本的物業市場擁有與香港商業慣例截然不同的獨特規則。
| 項目 | 香港 | 日本 |
|---|---|---|
| 語言 | 英文・中文 | 大多只有日文 |
| 主導 | 律師 | 宅地建物取引士(持牌地產代理)・ 司法書士(處理產權轉讓的法律專家) |
| 簽約 | 簽署 | 印鑑（印章） |
| 法律 | 以合約內容為準 | 高度保障租客權益 |
由於官方通知及合約通常只有日文版本，若當中存在不利條件，很容易會被忽略。 此外，日本的合約原則上必須使用「印鑑」，但對於香港投資者而言，則需要辦理特殊手續，例如透過由香港的國際公證人等發出「宣誓紙（宣誓聲明）」來代替印鑑。
再者，日本高度保障租客權益的法律（《借地借家法》）與香港的規則大相逕庭，若單憑香港的一般思維直接與租客進行交涉，恐有引發意外糾紛的風險。
正因為存在這3大障礙，想遙距「自行管理」並不切實際。為了讓投資取得成功，挑選一家能為您妥善解決這些障礙的「優秀租務管理公司」作為合作夥伴，顯得尤為重要。
挑選「提供中文服務的專業租務管理公司」至關重要
- 以日本法律為前提的交涉
- 扣除租金20.42%的「預扣稅（源泉徵收稅）」規則
- 辦理日本手續不可或缺的「納稅管理人」委任
- 注意「包租代管（Sublease）」合約的陷阱
對於香港投資者而言，能使用您日常熟悉的語言（廣東話或繁體中文）安心溝通的專員是不可或缺的。然而，僅僅只會「語言翻譯」的中介是不足夠的。
必須選擇了解日本複雜法律與稅務機制，並能將業主的需求轉化為「符合日本規則的形式」來實際代為執行的「具備專業知識的租務管理公司」，才能真正意義上保障您的資產。
① 以日本法律為前提的交涉
如前所述，日本的法律（《借地借家法》）高度保障租客權益。
因此，在處理退租時的「維修費負擔（還原單位）」或「尋找新租客」時，若單憑香港的一般思維直接表達業主要求，恐有引發重大糾紛的風險。
不僅僅是單純的翻譯，能夠基於日本法律進行圓滿交涉的專業談判技巧是不可或缺的。
② 扣除租金20.42%的
「預扣稅（源泉徵收稅）」規則
當居住在香港的投資者（日本非居住者）出租日本物業時，根據合約形式（例如作為企業員工宿舍出租等），有時需要從每月租金中扣除「20.42%」作為預扣稅（源泉徵收稅）。
這將導致每月實際到手的租金只剩約8成，因此在資金規劃上需要特別注意。不過，這終究只是一種「暫扣」。只要向日本的稅務署進行報稅（確定申告），就可以申請退還多繳的稅款。
③ 辦理日本手續不可或缺的
「納稅管理人」委任
為了獲取上述的退稅，或繳納日本的各項稅款，日本法律規定非日本居民必須在日本國內委任「納稅管理人」。 由於無法從香港直接使用日本的電子報稅系統，因此在以下4種情況下，必定需要納稅管理人的協助。
| 情況 | 需要納稅管理人的原因 |
|---|---|
| 每年例行 | 代收日本地方政府寄出的「固定資產稅」通知單，並代為繳交稅款 |
| 出租期間 | 進行報稅（確定申告），以申請退還從租金中扣除的預扣稅（源泉徵收稅） |
| 出售時 | 對從出售金額中扣除的預扣稅（源泉徵收稅）進行結算與申報 |
| 繼承時 | 在嚴格的期限內，向日本稅務署進行遺產稅（相續稅）的申報 |
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④ 簽訂「包租代管（Sublease）」
合約需謹慎
在投資及經營日本物業時，有時會遇到租務管理公司提議，由他們承租您的物業並保證租金收入，即所謂的「包租代管（Sublease）」合約。
然而，簽訂此類合約時必須特別小心。過去曾發生「幾年後被大幅減租」，「業主無法自由單方面終止合約」等糾紛。若草率簽約，可能會被迫在不利的條件下繼續經營。
總結來說，要讓物業投資取得成功，最大的關鍵在於該租務管理公司是否不僅「單純會說中文」，更具備從「避免稅務與法務糾紛」到「代辦複雜手續」都能「一站式」統籌處理的完善體制。
香港投資者挑選「日本租務管理公司」的3大評估重點
- 透過 WhatsApp 等通訊軟件提供「即時報告」
- 擁有具備專業資格的團隊，由公司內部「一站式」統籌管理
- 擅長為香港業主處理「代辦匯款及資金結算」
挑選租務管理公司是左右投資成功與否的重要決策。以下為您介紹評估該公司是否能配合香港人的明快節奏，並能妥善處理海外匯款等事宜的「3大標準」。
① 是否能透過 WhatsApp 等工具提供
「即時報告」
在日本的地產業界，使用「電郵（Email）」作為日常聯絡方式的企業依然佔大多數。然而，對於習慣快節奏商業環境的香港投資者來說，透過電郵溝通往往會讓人覺得回覆太慢。
當發生漏水等突發狀況時，請確認對方是否能透過 WhatsApp 或 WeChat 等工具，立即分享現場的相片或影片。 即使身處異地，也能在幾分鐘內掌握狀況並迅速作出決定的「極速回覆」，絕對是不可或缺的條件。
② 是否擁有專業資格，並由公司內部
「一站式」統籌管理
並非大企業就絕對令人安心。能否針對個別需求提供細緻且靈活的服務，才是重要的考量點。挑選租務管理公司時，請確認以下兩點：
- 知識與說明能力： 擁有專業知識的專員，是否能準確說明專業內容。
- 公司內部管理： 實際的管理業務並非外判給其他承辦商，而是由公司內部的專業團隊專責處理。
③ 是否精通針對香港業主的
「代辦匯款・資金結算」
目前，受國際反洗錢措施等因素影響，跨境資金轉移的審查日益嚴格。
租務管理公司在日本代收租金後，代為支付日本的稅金與維修費，並將剩餘利潤「順利匯款至香港銀行戶口」，對方是否具備相關的專業能力是必須確認的重點。 由於匯款延誤會對資金規劃造成重大影響，因此務必選擇擁有豐富國際匯款經驗的公司。
將優秀的租務管理公司與物業一併推薦給您
身處香港，要找出符合上述評估標準的日本租務管理公司實屬不易。
我們「TAC Japan」不僅僅是介紹物業，更著眼於購入後的穩定營運，為您一併推薦值得信賴的租務管理公司，以及能處理複雜稅務的稅理士（稅務專家）等。 從挑選物業到建立管理體制，我們提供「一站式」服務，全力支援您的資產增值。
關於日本物業管理與稅務的
常見問題 (FAQ)
- 免責期： 租客退租後，合約中可能有數個月不支付保證租金的特約條款。
- 減租風險： 每隔幾年可能被要求減租。
總結：挑選讓日本物業投資取得成功的合作夥伴
最後，讓我們回顧一下本篇文章的重點：
-
專業租務管理公司至關重要：
由於距離，自然災害，語言及商業習慣的差異，不透過專業人士進行管理將面臨極高風險。 -
稅務與法務的專業知識：
掌握日本獨特規則，辦理預扣稅（源泉徵收稅）退稅，以及代辦納稅管理人手續是不可或缺的。 -
挑選租務管理公司的3大標準：
能否透過 WhatsApp 等通訊軟件提供即時報告，租務管理公司是否具備專業度，以及是否擁有將資金匯款及結算至香港的豐富經驗。
在日本，若在購入後5年內出售物業，其出售利潤將被徵收高達約30%的重稅。因此，在日本投資物業，基本上是以持有5年以上的「長線投資」為前提，採取累積每月穩定租金收入的策略。
正因為要在5年以上的漫長歲月裡維持並管理重要資產，所以「挑選誰作為合作夥伴」就與挑選優質物業一樣重要。
- 跨越語言障礙的順暢溝通
- 代辦預扣稅（源泉徵收稅）退稅及納稅管理人手續
- 安全且穩妥地將資金匯入香港銀行戶口
我們「TAC Japan」不僅僅是為您介紹物業，更能為您提供「一站式」方案，推薦符合上述條件的「優秀租務管理公司」以及「稅理士（稅務專家）等專業人士」。
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