【香港投資者必看】香港人買日本樓5大步驟！東京潛力區域推薦

步驟 1：挑選物業與資金籌劃

首先與房地產公司挑選物業。請務必留意與香港規則不同的「3個注意點」。

① 以「淨回報」計算

只看廣告上的「表面回報」是非常危險的。請扣除日後會調升的「維修儲備金」及各類稅費，以實際到手的「淨回報」作計算。

② 面積計算方法不同

日本物業的露台（陽台）面積並不計入登記面積，因此室內的實際空間感，往往會比香港同等面積的單位顯得更加寬敞。

此外，如果是分層大廈單位（公寓），廣告宣傳上的面積通常是以「牆心（壁芯）」為標準進行測量；然而，土地登記冊（權利書）上的實際登記面積，則是以「牆內（內法）」進行計算。 因此，實際登記面積通常會比廣告標示的數字減少（或縮減）約5%至10%左右。

如果是獨立屋或全幢物業，不論是廣告還是登記冊，均統一採用「牆心」計算，因此面積數字並無差異。

③ 避開廉價的偏遠地區物業

售價僅數百萬日圓的偏遠地區單位，其手續費比例極高※。此外，未來轉手困難，更有淪為需支付維修費卻無人問津的「劣質資產」風險。

但800萬日圓以下的物業，法律容許最高收取30萬日圓（未連稅）佣金。 若買入300萬日圓的物業，佣金佔比高達10%，非常不劃算。此外，司法書士（代書）費用及海外匯款手續費等「固定開支」，亦不會因為物業價格便宜而減少。

步驟 2：遞交購買意向書（LOI）

選定心儀物業後，需向賣方表達購買意向。

日本規則是「先到先得」

日本置業並非以「出價最高者」優先。原則上，最早遞交申請的人將獲得優先談判權。

想成功買到的秘訣

香港人習慣講價，但在日本「先到先得」的規則下，若花太多時間在議價上，一旦有後來的買家以「原價（零議價）」申請，物業便會被對方奪去，且無法再透過加價奪回。 因此，遇到優良物業時，以原價迅速申請是最穩妥的做法。

步驟 3：
重要事項說明與買賣合約（支援線上辦理）

透過線上視像通話與擁有「宅地建物取引士（日本國家資格）」的專業人士進行對話並簽約，無需親身飛往日本。

高透明度的說明

日本法律規定簽約前必須由合資格人士說明重要事項。因此，物業過去是否有事故記錄、建築瑕疵等負面資訊，都會按照規則如實披露。

確認能否經營民宿

不少日本單位的管理規約明文禁止經營民宿。若計劃投資民宿，請務必事前確認。

支付定金（手付金）

確認合約內容無誤後簽署，並支付約物業價格10%作為定金。

步驟 4：結算與交收（郵遞與匯款）

簽約後約一個月進行餘款及雜費（稅金、佣金等）的支付。名義變更（登記）手續將由日本司法書士代辦。

活用香港民政事務處（HAD）的免費宣誓

海外投資者無法取得日本的「住民票」或「印鑑證明」。因此，需前往香港民政事務處進行宣誓，製作「宣誓供述書」以證明住址及簽名。

以簽署代替印章

無需使用日本特有的「實印」。只需攜帶司法書士準備的文件前往HAD，在官員面前簽署，並將附有公印的「正本」國際快遞至日本，即可完成登記程序。

規避匯款風險

若資金未準時到賬將構成違約。建議使用快速且手續費低廉的匯款服務，將資金匯入指定日本戶口。

步驟 5：收樓後的管理委託與納稅管理人

完成交收後，物業將交由日本物業管理公司負責運用。需要專業支援的原因主要有兩點：

納稅管理人與預扣稅

非居住者（海外投資者）獲得租金收入時，通常會被預扣20.42%的稅金。為了辦理退稅手續（確定申告）及繳納固定資產稅，必須在日本國內委託「納稅管理人」（通常由管理公司或稅理士擔任）。

應對租客問題

日本法律對租客保障極大。即使租客拖欠租金，業主亦不能輕易驅逐，因此必須透過當地專業公司進行日常管理。