日本買樓地震風險解析：香港投資者必知的「震度」標準，建築結構與保險知識
- 以「震度」衡量地震風險：原則上選擇於1981年6月1日或之後取得「建築確認（建築許可）」的「新耐震基準」物業，能有效降低發生地震時倒塌的風險。
- 地震保險與維修儲備金：透過投保「地震保險」以備不時之需，並確認物業整體的財務狀況，有助減少遇上災害時的自付費用。
- 做好事前準備以減輕地震風險：雖然無法阻止地震發生，但可透過善用防災地圖（Hazard Map），以及慎選當地的物業管理公司，來進行風險對沖，將對投資的損害降至最低。
在投資日本房地產時，「地震風險」往往是香港投資者最擔憂的因素。我們無法完全準確預測地震的發生，也無法控制自然災害。 然而，日本擁有旨在減少破壞的抗震建築結構，以及完善的保險制度和物業管理模式，以應對突發情況。
本文將為香港投資者詳細講解在購買物業前必須了解的資訊，幫助大家正確認識地震風險，並掌握保障資產的投資策略。
評估日本房地產的地震風險：
「震度」與「新耐震基準」的事實
- 評估風險不能單看「震級（Magnitude）」，需參考反映震動強度的「震度」
- 「新耐震基準」不能保證「毫髮無損」
對香港投資者而言，地震風險是最大的隱憂，因此必須基於客觀數據與事實進行盡職調查（Due Diligence）。
① 評估風險不能單看「震級(Magnitude)」，
需參考反映震動強度的「震度」
相信各位香港投資者在觀看國際新聞的地震報道時，經常會看到「震級（Magnitude，香港常稱黎克特制）」這個數值。 然而，為了準確評估日本房地產的風險，大家必須了解日本獨有的指標——「震度」。
- 震級（Magnitude）：反映震源釋放的地震能量總量的國際指標。
- 震度：反映特定地點「震動有多強烈」的日本獨有指標。
在評估日本物業的受損風險時，最需要關注的是「物業所在地區的震度」。日本的震度以0至7的數字來表示（其中震度5和6會進一步細分為「弱」和「強」，合共10個級別）。 即使是同一場地震，震度也會因與震源的距離，以及該地段地基的穩固程度而有很大差異。
舉例來說，2011年發生的東日本大地震（311大地震），是觀測史上規模最大的地震之一，達到「9.0級（Magnitude 9.0）」。 當時，距離震源較近的宮城縣錄得最高「震度7」，但距離震源較遠的東京都中心地區，最高震動僅為「震度5強」。
因此，即使地震規模很大，物業所受的影響亦會因其地理位置和地質狀況而有所不同。
②「新耐震基準」不能保證「毫髮無損」
日本建築物之所以能抵禦地震，明確的根據在於1981年實施的「新耐震基準」法規。該基準對建築設計規定了以下強制性要求：
- 震度5左右的中規模地震：建築物最多只會出現輕微裂縫，並能維持正常運作。
- 震度6強至7（預期最大級別）：防止建築物倒塌或崩塌，以保障人命安全。
這裡香港投資者必須了解的一個重要事實是，「新耐震基準」並非保證建築物在經歷大規模地震後依然能「毫髮無損」的法規。
萬一發生震度6強以上的大地震，雖然能夠大幅降低陷入「建築物倒塌導致資產價值歸零」這種「最壞情況」的風險，但外牆出現裂縫或公用部分受損等情況，仍然是絕對有可能發生的。
因此，即使建築物的倒塌風險很低，單憑「符合新耐震基準的物業就絕對安全」這種想法也是相當危險的。既然仍有局部受損的風險，投資者就必須採取具體的應對措施，為萬一需要的維修費用作好準備。
必知的「防震結構」與
「建築物料」基礎知識
在選擇物業的結構和物料時，請注意以下兩點，以評估並取得「投資效益」與「安全性」之間的平衡。
- 防震結構（耐震，制震，免震）：不僅關乎安全性，更直接影響未來的維護成本。
- 堅固的RC / SRC結構物業：由於建築物本身有一定的重量，必須確認其與「地基穩固度」的配合度。
正確了解物業的結構和設備，是預期未來維修風險，確保實際回報率穩定的關鍵。
① 從投資者角度比較「三大防震結構」
日本分層大廈的防震結構大致可分為三類。讓我們來了解各自的運作原理，以及投資者所需承擔的成本差異。
| 結構 | 地震時的震動方式 | 物業價格 | 未來的維護費用 |
|---|---|---|---|
| 耐震 | 直接傳導 | 較低 | 較低 |
| 制震 | 吸收，減輕 | 中等 | 中等 |
| 免震 | 大幅減低震動傳遞 | 較高 | 較高 |
- 原理：加強樑柱與牆壁的堅固度，以建築物本身的強度來抵禦震動，是最普遍的建築工法。
- 優點：建築成本低於其他結構，能壓低物業價格，因此較容易維持高回報率。
- 缺點：震動會直接傳導至建築物，當發生強烈地震時，室內或外牆受損的風險較高。
- 原理：在建築物內部安裝阻尼器（Damper）等裝置，以吸收並分散震動能量的工法。
- 優點：能大幅減輕高樓層的震動。成本比免震結構低。
- 缺點：需要預留專用空間來安裝裝置。成本比耐震結構高。
- 原理：在建築物與地面之間加入特殊裝置（如阻尼器或隔震墊等），以大幅減低建築物震動的工法。
- 優點：大幅減輕地震帶來的震動，有效防止建築物內部受損。
- 缺點：物業價格高昂。此外，由於特殊裝置需要定期保養，未來維修費用有上漲的風險。
免震結構最能抑制地震的震動，可以說是受地震影響最小的設計。 然而，免震結構的初期費用與日常維護成本往往較高，因此作為投資者，必須在「預期回報率」與「風險承受能力」之間取得平衡，從而選擇最合適的物業結構。
② 建築物料（RC結構 / SRC結構）與
「綜合安全性」的判斷
作為防震措施，建築物採用什麼物料建造同樣重要。對於特別重視「降低風險（安全性）」的香港投資者，我們推薦以下兩種耐久度極佳的建築結構。
- RC結構（鋼筋混凝土）：由鋼筋與混凝土組合而成的結構。
- SRC結構（鋼骨鋼筋混凝土）：在鋼鐵骨架上，加入鋼筋與混凝土組合而成的堅固結構。
然而，作為投資者有一個非常重要的注意事項。那就是「不能單憑是RC結構或SRC結構，就斷定物業是『安全』的」。
這些說到底只不過是「堅固的物料」，要評估真正意義上的地震風險，必須結合以下要素作出「綜合判斷」。
地基的穩固度
由於RC及SRC結構的建築物本身較重，因此必須有穩固的地基來安全支撐。在鬆軟的地段上，出現土壤液化或不均勻沉降（地基下沉導致建築物傾斜的現象）的風險便會增加。
建築年份與施工質素
確認物業是否符合1981年以後的「新耐震基準」，以及是否由往績豐富的發展商（Developer）進行了可靠的施工。
老化狀況與維修紀錄
混凝土也會隨着時間老化。隨着樓齡增長，請確認過去是否曾進行適當的保養（如大型維修等），以及有否對裂縫等問題置之不理。
不要單憑「因為是RC / SRC結構所以安心」這種表面規格來作判斷，對建築物料、地段（地基）、以至建築物的管理紀錄進行全面的篩選（Screening），才是安全房地產投資的必備條件。
提供物業選址的一站式支援
香港人購買日本房地產時，最大的關鍵在於「資訊」。要從日本複雜的地質資訊和防災地圖（Hazard Map）中找出安全的地區，絕非易事。
我們「TAC Japan」在為您推介東京房地產的同時，也會毫無保留地向您明確指出地基較弱或未來維修風險等「缺點」。如果您對選擇地區或未來的風險感到不安，歡迎隨時與我們聯絡。
只需提供您正考慮購買的物業資料，我們便會為您審查其耐震基準、地基及管理狀況。
保障投資現金流的必備對策：
地震保險與維修儲備金
確認了建築物結構和物料的安全性後，接下來必須透過保險與管理制度來應對金錢上的風險。首先請掌握以下兩點：
- 地震保險的作用：目的並非「重建整棟大廈」，而是「防止現金流暫時惡化」。
- 確認維修儲備金（修繕積立金）與公用部分的地震保險：單單設有這項制度並不足夠。如果在購買前沒有確認目前的結餘，將來可能會面臨被要求承擔高額額外費用的風險。
無論建築物多麼堅固，都無法將自然災害引致的受損風險降至絕對的零。正因如此，透過財務手段來控制突發情況下的「意外開支」是絕對不可或缺的。
① 透過「地震保險」防止突發性開支
在日本進行房地產投資時，從風險管理的角度來看，我們強烈建議您投保「地震保險」。在投保地震保險時，請務必先了解日本獨有的規定。
規定1：
不能單獨購買地震保險，必須與火災保險綑綁投保
基於日本的制度，地震保險無法單獨購買，必須與「火災保險（火險）」以組合形式一同投保。
規定2：賠償額最高為「火災保險保額的 50%」
日本法律規定，地震保險的保額上限設定為「火災保險保額的 30% 至 50% 範圍內」。此外，賠償金額亦設有絕對的上限，規定為「建築物最高 5,000 萬日圓」及「家居財物最高 1,000 萬日圓」。
換言之，萬一發生建築物完全倒塌的情況，單靠保險金是無法全額支付重建新建築物的費用的。
◎ 那麼，為什麼還需要投保呢？
對投資者而言，儘管無法獲得全額賠償，但仍必須投保地震保險的理由在於，可以將獲賠的保險金用於支付突發的維修費用，或應付眼前的按揭還款（供樓），從而防止現金流惡化。
此外，如果物業是用作放租，所支付的地震保險費當中，「與租賃業務對應的部分有可能可申報為必要開支（必要經費）」，這一點也非常重要。
關於具體是否可以申報開支以及合資格的比例，因個別情況而異，請務必向日本的稅理士（稅務會計師）查詢確認。
② 投資分層單位的重點：確認「維修儲備金」與「公用部分的地震保險」
在日本投資分層單位（分層大廈）時，準確掌握每月營運成本中「管理費」與「維修儲備金（修繕積立金）」的分別非常重要。
- 管理費：用於日常清潔、升降機檢查等，在日常營運中「消耗」的費用。
- 維修儲備金：為將來大廈進行大型維修保養而「儲蓄」起來的費用。
萬一因地震等原因導致大廈公用部分受損，這屬於原本計劃以外的突發性維修，因此通常會動用部分「維修儲備金」來支付維修費用。 此外，如果此時大廈管理委員會（管理組合）有為「公用部分投保地震保險」，其保險金也將成為支付維修費用的一大支柱。
如果您購入的單位所在大廈，其維修儲備金累積不足，或者沒有為公用部分投保地震保險，不夠支付維修費用的風險便會大增。 結果，為了填補差額，管理委員會可能會向各單位的業主收取巨額的臨時集資（額外的費用負擔）。
【注意事項】無法將臨時集資的風險降至絕對零
投資者必須認清一個現實：即使維修儲備金已經相當充足，但若自然災害的破壞規模遠超預期，也可能出現單靠儲備金和保險金無法全額涵蓋的情況。換言之，我們無法完全排除需要臨時集資的可能性。
正因如此，在購買分層單位之前，必須透過文件確認以下項目，這項盡職調查（Due Diligence）是絕對不可或缺的。透過事前檢查這些項目，可以將遭遇意外巨額開支的風險減至最低。
- 物業的「維修儲備金結餘」及「是否有長期維修計劃」
- 大廈管理委員會的「公用部分地震保險」投保狀況
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降低地震風險的物業挑選指南：
三大檢查重點
在實際挑選物業時，透過以下3項標準進行篩選（Screening），可有效降低跨境遠距投資的風險。
- 發展與管理：選擇施工質素高的發展商，以及在災難發生時能迅速應變的當地管理公司。
- 地段（地基）：查閱防災地圖（Hazard Map），選擇地基穩固的地區。
- 投資策略：原則上以1981年6月1日或之後取得「建築確認（建築許可）」（新耐震基準）的物業為前提，認清自己是「重視安全性」還是「重視地價與回報率」。
① 選擇施工質素高的發展商與當地管理公司
要從香港進行遠距投資，挑選合適的合作夥伴至關重要。
選擇信譽良好，往績豐富的發展商
在地震頻繁的日本，即使有嚴格的法例，如果實際施工質素低落也是徒然。因此，建議選擇往績豐富，能確保高施工質素的發展商所興建的物業。
選擇能迅速應變的「當地管理公司」
對各位香港投資者而言，與物業本身同樣重要的，是購買後負責營運的當地租務管理公司的支援體制。
當地震發生時，親自從香港飛往當地直接確認建築物狀況是非常危險的。正因如此，選擇具備以下體制的管理公司是必不可少的條件：
- 地震發生時能迅速前往物業進行實地調查
- 能迅速向海外業主匯報物業有否受損
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② 透過防災地圖（Hazard Map）確認
「地基」
正如前述，日本分層大廈主流的RC結構及SRC結構雖然抗震性高，但特點是建築物本身較重。因此，要支撐沉重的建築物，「地基的穩固度」便至關重要。
在選擇物業地區時，請務必查閱日本各地方自治體（地方政府）免費公開的「防災地圖（Hazard Map / 災害預測地圖）」。
不要單憑表面回報率或與車站的距離來作決定，在防災地圖上選擇符合以下條件的地區，才是降低建築物下沉或倒塌風險的方法。
- 土壤液化風險較低的地區
- 地基穩固的地區
③ 若重視降低地震風險，
應避免選擇「舊耐震基準」物業
對於希望透過遙距投資來實現安全資產增值的香港投資者來說，原則上應避免購買於1981年6月1日或之前取得「建築確認（建築許可）」的「舊耐震基準」物業。
日本房地產市場上仍存在許多採用舊耐震基準的舊樓。雖然這些物業的價格相對較低，表面回報率看似很高，但從風險管理的角度來看，基於以下原因我們並不推薦：
- 物理風險：與新耐震基準相比，發生大地震時倒塌的風險會大幅增加。
- 財務風險：由於被視為抗震能力較低，火災及地震保險的保費可能會較為昂貴。
關於日本地震風險的常見問題
-
全幢大廈（一棟）：
將自己購買的地震保險所獲賠的保險金用於支付維修費，便能將動用手頭自有資金的金額減至最低。 -
分層單位（區分）：
建築物公用部分的維修，通常不會動用個人資金，而是動用整幢大廈共同儲蓄的「維修儲備金」，或是大廈管理委員會所投保的「公用部分地震保險」來支付。 在購買前的盡職調查中，確認「維修儲備金結餘是否充足」以及「有否為公用部分投保地震保險」，從而挑選健康的物業是至關重要的。
總結
最後，讓我們重溫本文章的幾大重點：
-
挑選物業：
以「新耐震基準」物業為前提，並透過防災地圖（Hazard Map）確認地基穩固的地區。避免選擇倒塌風險較高的舊耐震物業。 -
資金對策：
透過地震保險維持現金流，並預先將因地震受損時的維修費用納入投資計劃中。 -
挑選合作夥伴：
正因是海外遙距投資，更要選擇在災難發生時能迅速應變，並能第一時間匯報受損情況的當地管理公司。
要在香港長遠維護並營運日本的房地產資產，「選擇怎樣的物業」與「選擇誰作為合作夥伴」至關重要。
【向專家諮詢！】
由尋找物業到營運管理的一站式支援
香港人在購買日本房地產時，最大的障礙莫過於因距離和語言隔閡所造成的「資訊落差」。要從香港精確掌握日本複雜的地質資訊，防災地圖，以及各物業詳細的財務狀況，當地的專業網絡是不可或缺的。
我們「TAC Japan」會在購買前為您進行嚴謹的調查。具體而言，我們會以專業角度嚴格審查以下項目：
- 取得「建築確認」的時期（是否符合新耐震基準）
- 防災地圖（Hazard Map）（地基穩固度、土壤液化風險）
- 維修儲備金的目前結餘與長期維修計劃
- 管理委員會的「地震保險」投保狀況
基於這些調查結果，我們不僅會為您介紹物業的優點，更會毫無保留地明確告知地基較弱、未來維修風險等「缺點」。
此外，我們亦可協助挑選購入後值得信賴的租務管理公司，以及介紹支援複雜稅務與法務的專家團隊。這所有的流程，都將由我們的繁體中文專業團隊為您提供全程一站式支援。
如果您希望「妥善管理地震風險，踏出安全資產管理的第一步」，請先以您的母語安心與我們聯絡。 只需提供您目前正考慮購買的物業資料，我們便會為您審查其耐震基準、地基及管理狀況等，並提供客觀的專業建議。
