墨田区の不動産相場【2026年版】

墨田区は、錦糸町・押上・両国を中心とした利便性の高いエリアから、向島・東向島・八広など比較的価格を抑えやすいエリアまで幅広い住宅市場を持つ地域です。

2026年時点では、特に中古マンション市場が強く、各種相場データでは前年を上回る水準で推移しています。一方、土地は前年同時期比でやや弱含む推計もあり、マンション・戸建て・土地で動きに違いが見られる市場です。

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墨田区の不動産相場一覧

※マンションは2026年7月時点の売出相場、戸建ては掲載物件ベース・AI査定等で集計方法が異なります。実際の成約価格とは一致しない場合があります。

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1．墨田区の中古マンション相場

2026年7月時点の中古マンション売出相場では、墨田区全体で70㎡換算約7,381万円、坪単価約348.6万円となっています。前年同月比では約12.29％上昇というデータもあり、中古マンション市場は高値圏で推移しています。

また、SUUMOの掲載実績をもとにした2026年6月の集計では、売却価格相場は5,880万円、専有面積中央値56㎡、築年数中央値28年とされています。こちらは70㎡換算ではなく、実際の掲載物件の中央値をベースとしているため、前述の70㎡換算相場とは数字が異なります。

売却時に重要なのは「平均価格」よりも個別条件

墨田区では、

• 駅徒歩5分以内
• 23区内の都心アクセス
• タワーマンション
• 築浅マンション
• 大規模マンション
• 2LDK・3LDKのファミリータイプ

などで価格が大きく変わります。

特に錦糸町・押上・両国周辺と、区北部・東部エリアでは相場差があるため、「墨田区の平均価格」だけで査定するのは危険です。

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2．エリア別のマンション相場イメージ

墨田区は大きく分けると、以下のような価格帯のイメージがあります。

【高価格帯】錦糸町・押上・本所周辺

錦糸町

JR総武線・総武快速線、東京メトロ半蔵門線を利用でき、東京駅・大手町方面へのアクセスが良好です。

商業施設も多く、単身者・DINKS・ファミリーまで幅広い住宅需要があります。

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押上

東京スカイツリー周辺の開発・知名度に加え、

• 東京メトロ半蔵門線
• 都営浅草線
• 京成押上線
• 東武スカイツリーライン

が利用できる交通利便性が強みです。

マンションレビューの2026年7月時点の町名別データでは、押上の70㎡換算平均売出価格は約8,246万円、坪単価約389.4万円とされています。

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本所

本所は、錦糸町・押上・両国などへのアクセスに加え、都心近接性が評価されやすいエリアです。

直近12か月の実取引を集計した民間データでは、中古マンションの㎡単価中央値は約116万円／㎡、70㎡換算で約8,089万円とされています。

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【中～高価格帯】両国・石原・吾妻橋周辺

両国周辺は、

• JR総武線
• 都営大江戸線

を利用でき、都心へのアクセスに優れています。

また、石原・吾妻橋周辺では、都営大江戸線や浅草線、銀座線方面へのアクセスを活かした住宅需要があります。

2026年7月時点の町名別売出データでは、石原は70㎡換算約8,096万円、吾妻橋は約6,010万円とされており、同じ墨田区内でも町名によって価格差があります。

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【比較的価格を抑えやすいエリア】向島・東向島・墨田・八広周辺

区の北側・東側では、錦糸町や押上と比較すると、購入価格を抑えられる物件もあります。

例えば町名「墨田」の中古マンション売出相場は、2026年7月時点で70㎡換算約6,233万円、坪単価約294.4万円とされています。

ただし、東武スカイツリーライン沿線の駅近物件や築浅物件では価格上昇が見られるケースもあり、単純に「北部＝安い」とは言い切れません。

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3．墨田区の中古戸建て相場

中古一戸建てについては、2026年7月時点のSUUMO掲載実績ベースで、

• 売却価格相場：約5,880万円
• 建物面積中央値：約82㎡
• 土地面積中央値：約53㎡
• 築年数中央値：約17年

とされています。

また、別の2026年8月時点の掲載物件集計では、墨田区の中古戸建て価格中央値は約6,580万円、㎡単価中央値は約110.4万円／㎡となっています。ただし、複数サイトから収集した掲載物件には重複等も含まれるため、成約相場としてではなく市場の売出価格帯を把握する参考値として見る必要があります。

墨田区の戸建て市場の特徴

墨田区は東京23区の中でも土地が限られているため、

• 3階建て住宅
• 狭小住宅
• 駅近住宅
• 土地面積50～70㎡前後

が多い傾向にあります。

そのため、土地面積が小さくても交通利便性の高いエリアでは価格が高くなりやすいのが特徴です。

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4．墨田区の土地相場

2026年8月更新のLIFULL HOME'Sの推定相場では、墨田区の土地は、

100㎡の場合

約1億50万円

坪単価

約332万円／坪

という推定値が示されています。

面積別では、

となっています。

ただし、墨田区の土地は、

• 商業地域か住宅地か
• 容積率
• 接道状況
• 再建築の可否
• 整形地か不整形地か
• 駅からの距離

によって価格差が非常に大きいため、坪単価だけでの査定は難しいエリアです。

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5．墨田区の不動産価格は上昇している？

2026年8月更新のLIFULL HOME'Sのデータでは、前年同時期と比較して、

• 中古マンション：約11.88％上昇
• 中古一戸建て：約5.46％上昇
• 土地：約3.67％下降

という推移が示されています。マンションと戸建てが上昇する一方、土地については同一の集計ではやや下降しています。

このため、墨田区全体を一括りにして「不動産価格が上がっている」と判断するより、物件種別ごとに市場を見ることが重要です。

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6．墨田区で不動産価格が高い理由

① 都心へのアクセスが良い

墨田区には、

• JR総武線
• JR総武快速線
• 東京メトロ半蔵門線
• 都営浅草線
• 都営大江戸線
• 東武スカイツリーライン
• 京成押上線

などが通っています。

特に錦糸町・押上・両国は、東京・大手町・日本橋・新宿方面へのアクセスを重視する層から需要があります。

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② 東京スカイツリー周辺のブランド力

押上・業平・向島周辺では、東京スカイツリーエリアの知名度が住宅需要にも影響しています。

観光地としての魅力だけでなく、商業施設や交通利便性が整っていることから、居住地としても評価されています。

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③ 東京23区内で比較的「面積と価格のバランス」を取りやすい

中央区・港区・千代田区などと比較すると、墨田区では比較的購入しやすい価格帯の物件もあります。

そのため、

「都心への通勤時間を短くしたい」

「70㎡前後のファミリータイプを探したい」

「江東区・中央区より価格を抑えたい」

という購入希望者の選択肢になりやすいエリアです。

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7．今後注目したい墨田区のエリア

錦糸町

商業利便性と交通アクセスが非常に高く、幅広い購入層が期待できます。

押上

スカイツリーエリアの知名度と複数路線の利便性が強みです。

本所・石原

都心へのアクセスと住宅地としてのバランスが取れたエリアです。

両国

JR・都営大江戸線を利用でき、日本橋・東京・新宿方面へのアクセスも良好です。

東向島・曳舟

再開発や駅周辺の利便性、比較的購入しやすい価格帯を背景に、今後も注目される可能性があります。

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売却価格を左右する重要ポイント

墨田区でマンションや戸建てを売却する場合、特に以下を確認する必要があります。

マンション

• マンション名
• 駅徒歩分数
• 築年数
• 専有面積
• 階数
• 方位
• 眺望
• 管理状態
• 大規模修繕の実施状況
• 現在の売出競合物件

戸建て・土地

• 接道状況
• 道路幅員
• セットバック
• 再建築可否
• 建ぺい率・容積率
• 土地の形状
• 越境
• 境界確定の有無

特に墨田区は狭小地・旗竿地・細街路に接する物件も多いため、土地・戸建ては個別条件による価格差が大きいと考えられます。

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まとめ

2026年時点の墨田区の不動産市場は、概ね以下のように整理できます。

中古マンション：強い上昇傾向

中古戸建て：上昇傾向

土地：エリア・条件による差が大きく、一部推計では前年よりやや下落

中古マンションは70㎡換算で約7,381万円、坪単価約348.6万円という売出相場データがあり、前年同月比では約12％上昇しています。墨田区の中でも、錦糸町・押上・本所・石原などの都心アクセスに優れたエリアは比較的高価格帯、向島・東向島・墨田・八広方面では比較的幅広い価格帯が形成されています。

実際の売却査定では、「墨田区全体の平均価格」ではなく、「マンション名・最寄駅・築年数・面積・階数」と、直近の成約事例・現在の競合物件を比較することが重要です。