荒川区の不動産相場【2026年版】

荒川区は、日暮里・西日暮里・南千住といった交通利便性の高いエリアから、町屋・三河島・東尾久・西尾久など比較的価格帯の幅があるエリアまで、地域による不動産価格差が大きい区です。

2026年8月時点のLIFULL HOME'Sの推定では、前年同時期比で中古マンションは約11.16％、中古一戸建ては約7.79％、土地は約0.03％上昇しており、特にマンション市場の上昇が目立っています。

---

荒川区の不動産相場一覧

※同じ「相場」でも、築年数・面積・売出価格・成約価格など集計条件が異なるため、数字を単純比較することはできません。

---

1．荒川区の中古マンション相場

荒川区の中古マンションは、複数のデータを見ると5,000万円台後半～7,000万円台が主要な相場水準となっています。

SUUMOの2026年7月集計では、掲載物件ベースの売却価格相場は5,650万円、専有面積中央値は58㎡、築年数中央値は27年です。

一方、LIFULL HOME'Sの2026年8月更新データでは、築10年・70㎡の推定相場は約7,693万円、坪単価約363万円となっています。

また、実際の成約価格を集計した2025年データでは、平均成約価格は約5,195万円、中央値は約4,950万円、㎡単価は約85.9万円という集計もあります。売出価格ではなく、実際に取引が成立した価格として参考になる数字です。

つまり、荒川区のマンション相場を見る際は、

成約価格の中心：約5,000万円前後

現在の掲載・売出市場：約5,600万円～7,000万円台

築浅70㎡クラス：約7,700万円前後

というように、条件別に考えると分かりやすいでしょう。

---

2．エリア別｜荒川区の不動産相場

① 西日暮里・日暮里｜荒川区内でも高価格帯

西日暮里・日暮里は、荒川区内でも特に交通利便性が高いエリアです。

西日暮里では、

• JR山手線
• JR京浜東北線
• 東京メトロ千代田線
• 日暮里・舎人ライナー

を利用でき、日暮里もJR各線や京成本線など複数路線が利用できます。

SUUMOの直近集計では、60～80㎡クラスの中古マンション価格中央値は、

• 西日暮里駅：約1億980万円
• 日暮里駅：約1億3,790万円

となっています。集計対象の物件構成による影響はありますが、広めのファミリータイプでは非常に高い価格帯が形成されています。

掲載データの別集計でも、西日暮里は町丁別の価格中央値が約8,190万円、㎡単価約151.4万円という高水準が示されています。

特徴

• 都心アクセスを重視する共働き世帯
• 上野・東京方面への通勤者
• 山手線沿線を希望する購入層
• ファミリー層

など幅広い需要が期待できるエリアです。

---

② 南千住｜再開発・大規模マンションが特徴

南千住は、荒川区内でも代表的なマンションエリアです。

JR常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレスを利用でき、都心へのアクセスが良好です。

SUUMOの60～80㎡クラスの直近集計では、南千住駅の価格中央値は約8,994万円となっています。

また、町丁別の掲載データでも、南千住の価格中央値は約6,680万円とされており、荒川区内では比較的高い価格帯です。

特に、

• タワーマンション
• 大規模マンション
• 駅近物件
• 70㎡以上のファミリータイプ

では、区全体の平均相場を大きく上回る可能性があります。

---

③ 町屋｜交通利便性と価格のバランス

町屋は、

• 東京メトロ千代田線
• 京成本線
• 都電荒川線

を利用できる利便性の高いエリアです。

2026年7月時点の売出物件ベースでは、町屋の中古マンションは70㎡換算約5,701万円、坪単価約269.2万円とされています。前年比では約15％上昇しています。

西日暮里・日暮里と比較すると価格を抑えやすい一方、交通利便性が高いため、

「都心へのアクセス」と「購入価格」のバランスを重視する層

から需要を集めやすいエリアです。

---

④ 三河島・東日暮里｜上野・日暮里への近さが魅力

三河島・東日暮里は、日暮里駅周辺へのアクセスに優れたエリアです。

掲載データの町丁別集計では、東日暮里の価格中央値は約6,227万円とされています。

三河島駅はJR常磐線を利用でき、上野方面へのアクセスの良さが特徴です。

今後の売却においても、

• 日暮里駅への近さ
• 上野・東京方面への通勤利便性
• 駅徒歩分数
• 築浅マンション

などが重要な査定ポイントになると考えられます。

---

⑤ 東尾久・西尾久｜比較的幅広い価格帯

尾久エリアは、西日暮里・日暮里・南千住と比較すると比較的購入しやすい物件もあります。

掲載データでは、

• 東尾久：約6,280万円
• 西尾久：約3,480万円

という価格中央値が示されており、同じ荒川区内でもエリアによる差が大きいことが分かります。

特に西尾久では、

• JR宇都宮線・高崎線の尾久駅
• 都電荒川線

などを利用する物件がありますが、駅や物件によって利便性が異なるため、「荒川区の平均価格」よりも個別の最寄駅・駅徒歩分数を重視した査定が必要です。

---

3．荒川区の中古一戸建て相場

LIFULL HOME'Sの2026年8月時点の推定では、荒川区の中古一戸建ては、

築10年・延床面積70㎡で約5,665万円

坪単価：約268万円

が一つの参考水準となっています。

前年同時期比では約7.79％上昇しています。

荒川区の戸建て市場には、

• 3階建て住宅
• 狭小住宅
• 土地面積40～70㎡程度
• 駅徒歩圏の住宅

が多く、土地面積だけでは価格を判断しにくいのが特徴です。

特に、

西日暮里・日暮里・町屋などの利便性が高いエリア

では土地価格の影響を受けやすく、築年数が経過していても土地評価が高くなるケースがあります。

---

4．荒川区の土地相場

2026年8月時点のLIFULL HOME'S推定では、荒川区の土地相場は、

となっています。

前年同時期比では約0.03％上昇とされており、マンション・戸建てと比較すると価格変動は小さい水準です。

ただし、土地は、

• 接道状況
• 道路幅員
• 再建築可否
• セットバック
• 整形地・不整形地
• 建ぺい率・容積率
• 駅からの距離

による価格差が非常に大きくなります。

特に荒川区では細街路に面する土地や狭小地も多いため、坪単価だけで査定価格を判断することは難しいエリアです。

---

5．荒川区の不動産価格が上昇している理由

① 都心へのアクセスが良い

荒川区には、

• JR山手線
• 京浜東北線
• 常磐線
• 東京メトロ千代田線
• 東京メトロ日比谷線
• 京成本線
• つくばエクスプレス
• 日暮里・舎人ライナー
• 都電荒川線

など多くの交通手段があります。

特に日暮里・西日暮里・南千住は交通利便性が高く、不動産価格を支える大きな要因になっています。

---

② 東京23区内では比較的価格を抑えやすい

山手線内側や文京区・台東区などと比較すると、荒川区には比較的購入しやすい価格帯の物件もあります。

そのため、

「23区内に住みたい」

「都心への通勤時間を短くしたい」

「広めのマンションを探している」

という購入層の選択肢になりやすい地域です。

---

③ 日暮里・西日暮里・南千住を中心とした需要

荒川区は一つの駅に価格が集中しているのではなく、

• 日暮里
• 西日暮里
• 南千住
• 町屋
• 三河島

など、それぞれ異なる需要を持つ駅があります。

そのため、物件によっては非常に広い購入者層にアプローチできることが特徴です。

---

6．荒川区で不動産価格を左右するポイント

マンション

特に重要なのは、

• マンション名
• 最寄駅
• 駅徒歩分数
• 築年数
• 専有面積
• 階数
• 方位
• 眺望
• 管理状態
• 大規模修繕の状況
• 現在の競合物件

です。

荒川区の掲載データでも、㎡単価ベースでは駅徒歩1～5分の物件が高く、駅から離れるにつれて単価が下がる傾向が示されています。

---

戸建て・土地

以下の確認が特に重要です。

• 接道義務を満たしているか
• 再建築可能か
• 私道負担の有無
• セットバックの必要性
• 境界確定の有無
• 越境の有無
• 建ぺい率・容積率
• 前面道路幅員

荒川区では、こうした権利・道路条件が売却価格に大きく影響するケースがあります。

---

7．荒川区の不動産相場まとめ

2026年の荒川区の不動産市場は、中古マンションを中心に上昇傾向と整理できます。

中古マンション

• 実際の成約価格中央値：約4,950万円
• SUUMO掲載ベース：約5,650万円
• 築10年・70㎡推定：約7,693万円

中古一戸建て

• 築10年・延床70㎡推定：約5,665万円

土地

• 70㎡推定：約6,826万円
• 坪単価：約322万円

荒川区の中でも、

高価格帯

西日暮里・日暮里・南千住

中価格帯

三河島・東日暮里・町屋・東尾久

比較的幅広い価格帯

西尾久・荒川区北部エリア

という傾向が見られます。ただし、実際の価格は同じ町内でも最寄駅や物件条件によって大きく異なります。

実際の売却査定では、「荒川区の平均価格」ではなく、マンション名・土地の条件・駅距離・築年数・面積をそろえた近隣の成約事例と現在の競合物件を比較することが重要です。