墨田区再開発マップ【2026年版】

墨田区では、押上・東京スカイツリー周辺、錦糸町・両国、曳舟、京島、鐘ヶ淵、文花などで、駅周辺の機能強化や再開発、防災性向上、道路整備などが進められています。

特に2026年は、東武曳舟駅前地区の第一種市街地再開発事業が都市計画決定されたことが大きなトピックです。墨田区の都市計画マスタープランでも、錦糸町・両国、押上・とうきょうスカイツリー、曳舟、文花などを主要な「拠点市街地関連プロジェクト」として位置付けています。

まず全体像を把握すると、現在注目したいエリアは大きく以下の8つです。

墨田区の都市計画マスタープランでは、これらを「拠点市街地関連」「密集市街地関連」「都市施設関連」などに分け、区の主要プロジェクトとして位置付けています。

① 押上・東京スカイツリー周辺

墨田区を代表する大規模な都市拠点

墨田区の再開発を語るうえで外せないのが押上・とうきょうスカイツリー駅周辺です。

東京スカイツリー開業を契機に大きく変化したエリアですが、現在もまちづくりは継続しています。

墨田区は2026年3月に「押上・とうきょうスカイツリー駅周辺地区地区計画」を更新しており、約35.2haを対象に、

• 　・商業
• 　・業務
• 　・文化
• 　・住宅
• 　・防災
• 　・水と緑
• 　・歩行者ネットワーク

などを組み合わせた複合的な拠点形成を目指しています。

今後のポイント

単純に「大型マンションを建てる」という再開発ではなく、

東京スカイツリー
↓
押上駅
↓
隅田川・北十間川
↓
浅草・錦糸町

をつなぐ回遊性の高い都市づくりが重要なテーマです。

不動産への影響

押上はすでに人気の高いエリアですが、駅周辺の利便性向上や街のブランド力を背景に、今後も住宅需要が見込まれるエリアとして注目したいところです。

② 錦糸町・両国エリア

墨田区南部の中心エリア

錦糸町・両国は、墨田区の中でも特に都市機能が集積しているエリアです。

墨田区の都市計画マスタープランでは、

「錦糸町・両国駅周辺地区」

を主要推進プロジェクトとして位置付けています。

錦糸町では、

• 商業施設
• オフィス
• ホテル
• 文化施設
• 公園

など多様な都市機能が集まっています。

一方、両国は、

• 両国国技館
• 江戸東京博物館
• 旧安田庭園
• 隅田川

など、歴史・文化・水辺の魅力があります。

今後のポイント

墨田区は、錦糸町・両国を単独の駅前ではなく、一体的な都市拠点として回遊性を高める方向を示しています。

不動産への影響

錦糸町はすでに商業・交通の利便性が非常に高いため、今後は駅周辺の更新と既存住宅ストックの価値維持・向上がポイントになります。

③ 曳舟・京成曳舟エリア

⭐ 2026年に特に注目したいエリア

今回の再開発マップで最も注目したいのが曳舟です。

京成曳舟駅周辺では、これまで複数の市街地再開発事業が実施されてきました。

そして2026年には、さらに大きな動きがあります。

「東武曳舟駅前地区第一種市街地再開発事業」

2026年3月25日、東武曳舟駅前地区第一種市街地再開発事業の都市計画が決定されました。

さらに6月には、施行区域内の土地の有償譲渡について届出が必要となる段階に入っています。

つまり、

「曳舟はこれから再開発される可能性があるエリア」

という段階から、

「具体的な再開発事業が都市計画決定されたエリア」

へ進んだことになります。

さらに重要なのが「東武曳舟駅周辺地区まちづくり方針」

墨田区は2026年1月に「東武曳舟駅周辺地区まちづくり方針」を策定。

京成曳舟側では既に再開発が進んできましたが、今後は東武曳舟駅側も含めた一体的なまちづくりが期待されます。

不動産への影響

住宅購入の観点では、今後の街の変化を考えると非常に注目度の高いエリアです。

特に、

曳舟駅徒歩圏
＋
築浅マンション
＋
再開発エリア周辺

は、今後の街の変化を検討するうえでチェックしておきたい条件です。

④ 京島エリア

「防災まちづくり」が大きなテーマ

京島は、一般的なタワーマンション中心の再開発とは少し性格が異なります。

墨田区では、京島を木造住宅が密集する地域の改善対象として位置付けています。

具体的には、

• 　・建物の不燃化
• 　・耐震化
• 　・道路整備
• 　・防災空間の確保
• 　・住宅環境の改善

などが進められています。

墨田区の都市計画マスタープランでも「京島地区」は密集市街地関連の主要推進プロジェクトに位置付けられています。

不動産への影響

京島の場合、

大規模再開発＝すぐにマンション価格が上昇

という単純な構図ではありません。

むしろ、

道路整備
＋
不燃化
＋
防災性向上
＋
住宅環境改善

によって、長期的に街の安全性・居住性を高めていくエリアと考えると分かりやすいでしょう。

⑤ 鐘ヶ淵エリア

北部の防災・住環境改善に注目

鐘ヶ淵周辺も、墨田区の主要なまちづくりエリアです。

都市計画マスタープランでは、鐘ヶ淵周辺地区を密集市街地関連プロジェクトとして位置付けています。

この地域では、

• 　・道路整備
• 　・不燃化
• 　・耐震化
• 　・防災性向上
• 　・住宅環境改善

などが重要なテーマです。

不動産への影響

鐘ヶ淵は押上・錦糸町ほどの大型商業施設が集まるエリアではありません。

そのため、

「都心型の再開発」

というより、

「安全で暮らしやすい住宅地への更新」

という視点で見るのがおすすめです。

⑥ 文花エリア

大学を核とした地域づくり

文花地区も墨田区の主要推進プロジェクトに位置付けられています。

墨田区では、大学などの教育・研究機能を活用しながら、地域との交流や新しい産業・文化の創出を目指しています。

錦糸町・押上と比べると派手な再開発ではありませんが、地域の新しい拠点形成という意味で注目したいエリアです。

⑦ 北部中央地域

墨田区北部では、鐘ヶ淵・京島などと合わせて、木造住宅密集地域の改善や防災性向上が進められています。

ここで重要なのは、再開発を「タワーマンションが建つこと」だけで考えないこと。

墨田区の場合は、

道路を広げる
↓
建物を不燃化する
↓
公園・オープンスペースを確保
↓
災害に強い街へ

という面的なまちづくりが重要です。

⑧ 隅田川・水辺エリア

「水辺を活かした街づくり」に注目

墨田区の再開発を考える際、駅前だけでなく隅田川沿川にも注目です。

都市計画マスタープランでは、水辺の拠点やネットワークの形成、内部河川の整備なども都市施設関連の主要プロジェクトとして位置付けています。

押上・浅草・両国などの観光拠点と水辺をつなぐことで、

観光
＋
商業
＋
住宅
＋
水辺の憩い

を組み合わせた街づくりが期待されます。

️ 墨田区再開発マップを簡単に整理すると

                北
                ↑

       鐘ヶ淵
         ★
         │
    北部中央地域
         │
   京島 ★──── 曳舟 ★★★
                │
                │
        押上 ★★★★
                │
                │
        ─────────
          錦糸町 ★★★
                │
             文花 ★
                │
        ─────────
                │
          両国 ★★★
                │
          隅田川
                ↓
                南

⭐ 特に注目したい3エリア

① 曳舟
→ 2026年に東武曳舟駅前地区の再開発が都市計画決定

② 押上
→ 東京スカイツリーを核とした複合的な都市拠点

③ 錦糸町・両国
→ 商業・業務・文化・観光を組み合わせた南部の中心拠点

再開発のタイプで比較

不動産購入なら「再開発＝値上がり」と考えないことが重要

再開発エリアのマンションを購入する際には、

「再開発するから価格が上がる」

と単純に考えるのはおすすめできません。

重要なのは、

① 再開発の規模

② 事業の進捗状況

③ 完成予定時期

④ 新しくできる施設

⑤ 駅からの距離

⑥ 周辺の住宅供給量

⑦ 現在の不動産価格

です。

特に「計画段階」と「都市計画決定済み」「事業中」「完成済み」では確度が大きく違います。

今回の中では、2026年3月に都市計画決定された東武曳舟駅前地区は、今後の進捗を追っておきたいプロジェクトです。

2026年版｜墨田区再開発の注目度ランキング

1位　曳舟

東武曳舟駅前地区の再開発が都市計画決定。

これまで京成曳舟側で進んできた再開発に加え、東武曳舟駅側でも新たな動きが始まっています。

2位　押上

東京スカイツリーを中心とする墨田区最大級の都市拠点。

地区計画では約35.2haを対象に、商業・業務・文化・住宅を組み合わせた拠点形成を進めています。

3位　錦糸町・両国

墨田区南部の商業・業務・文化の中心。

既存の都市機能を活かしながら、回遊性や水辺とのつながりを高めていく方向です。