① 評估風險不能單看「震級(Magnitude)」，
需參考反映震動強度的「震度」

相信各位香港投資者在觀看國際新聞的地震報道時，經常會看到「震級（Magnitude，香港常稱黎克特制）」這個數值。 然而，為了準確評估日本房地產的風險，大家必須了解日本獨有的指標——「震度」。

• 震級（Magnitude）：反映震源釋放的地震能量總量的國際指標。
• 震度：反映特定地點「震動有多強烈」的日本獨有指標。

在評估日本物業的受損風險時，最需要關注的是「物業所在地區的震度」。日本的震度以0至7的數字來表示（其中震度5和6會進一步細分為「弱」和「強」，合共10個級別）。 即使是同一場地震，震度也會因與震源的距離，以及該地段地基的穩固程度而有很大差異。

舉例來說，2011年發生的東日本大地震（311大地震），是觀測史上規模最大的地震之一，達到「9.0級（Magnitude 9.0）」。 當時，距離震源較近的宮城縣錄得最高「震度7」，但距離震源較遠的東京都中心地區，最高震動僅為「震度5強」。

因此，即使地震規模很大，物業所受的影響亦會因其地理位置和地質狀況而有所不同。

②「新耐震基準」不能保證「毫髮無損」

日本建築物之所以能抵禦地震，明確的根據在於1981年實施的「新耐震基準」法規。該基準對建築設計規定了以下強制性要求：

• 震度5左右的中規模地震：建築物最多只會出現輕微裂縫，並能維持正常運作。
• 震度6強至7（預期最大級別）：防止建築物倒塌或崩塌，以保障人命安全。

這裡香港投資者必須了解的一個重要事實是，「新耐震基準」並非保證建築物在經歷大規模地震後依然能「毫髮無損」的法規。

萬一發生震度6強以上的大地震，雖然能夠大幅降低陷入「建築物倒塌導致資產價值歸零」這種「最壞情況」的風險，但外牆出現裂縫或公用部分受損等情況，仍然是絕對有可能發生的。

因此，即使建築物的倒塌風險很低，單憑「符合新耐震基準的物業就絕對安全」這種想法也是相當危險的。既然仍有局部受損的風險，投資者就必須採取具體的應對措施，為萬一需要的維修費用作好準備。

① 物理距離與緊急事故的障礙

房地產屬於實體資產。因此，遇到深夜漏水或熱水爐故障等突發狀況時，必須具備「即時應對」的能力。

然而，身處香港的您，恐怕很難立即安排日本的維修人員或即時支付緊急維修費用。這種未能及時處理的延誤會引發租客不滿，最終直接導致租客提早退租（＝租金回報率下跌）。

② 應對日本特有自然災害的準備

香港與日本在環境上最決定性的差異，在於地震與颱風的頻繁程度。為了保障您的資產，挑選符合「1981年（新耐震基準）」等條件的物業是首要前提。

符合日本新耐震基準的建築物，其設計宗旨在於即使發生大規模地震，也能「防止建築物倒塌，保護人命安全」。 然而，這並不代表「在任何災害下建築物都能完好無缺」。因此，購買保險以涵蓋萬一發生時的經濟風險，是投資的基本前提。

此外，當災害實際發生時，您無法從香港親身視察受災狀況。為了能迅速判斷是否適用保險理賠並推進維修手續，具備當地經驗的「專業人士」協助是不可或缺的。

③ 複雜的法規與「語言及商業慣例」的障礙

日本的物業市場擁有與香港商業慣例截然不同的獨特規則。

由於官方通知及合約通常只有日文版本，若當中存在不利條件，很容易會被忽略。 此外，日本的合約原則上必須使用「印鑑」，但對於香港投資者而言，則需要辦理特殊手續，例如透過由香港的國際公證人等發出「宣誓紙（宣誓聲明）」來代替印鑑。

再者，日本高度保障租客權益的法律（《借地借家法》）與香港的規則大相逕庭，若單憑香港的一般思維直接與租客進行交涉，恐有引發意外糾紛的風險。

正因為存在這3大障礙，想遙距「自行管理」並不切實際。為了讓投資取得成功，挑選一家能為您妥善解決這些障礙的「優秀租務管理公司」作為合作夥伴，顯得尤為重要。

步驟 1：挑選物業與資金籌劃

首先與房地產公司挑選物業。請務必留意與香港規則不同的「3個注意點」。

① 以「淨回報」計算

只看廣告上的「表面回報」是非常危險的。請扣除日後會調升的「維修儲備金」及各類稅費，以實際到手的「淨回報」作計算。

② 面積計算方法不同

日本物業的露台（陽台）面積並不計入登記面積，因此室內的實際空間感，往往會比香港同等面積的單位顯得更加寬敞。

此外，如果是分層大廈單位（公寓），廣告宣傳上的面積通常是以「牆心（壁芯）」為標準進行測量；然而，土地登記冊（權利書）上的實際登記面積，則是以「牆內（內法）」進行計算。 因此，實際登記面積通常會比廣告標示的數字減少（或縮減）約5%至10%左右。

如果是獨立屋或全幢物業，不論是廣告還是登記冊，均統一採用「牆心」計算，因此面積數字並無差異。

③ 避開廉價的偏遠地區物業

售價僅數百萬日圓的偏遠地區單位，其手續費比例極高※。此外，未來轉手困難，更有淪為需支付維修費卻無人問津的「劣質資產」風險。

但800萬日圓以下的物業，法律容許最高收取30萬日圓（未連稅）佣金。 若買入300萬日圓的物業，佣金佔比高達10%，非常不劃算。此外，司法書士（代書）費用及海外匯款手續費等「固定開支」，亦不會因為物業價格便宜而減少。

步驟 2：遞交購買意向書（LOI）

選定心儀物業後，需向賣方表達購買意向。

日本規則是「先到先得」

日本置業並非以「出價最高者」優先。原則上，最早遞交申請的人將獲得優先談判權。

想成功買到的秘訣

香港人習慣講價，但在日本「先到先得」的規則下，若花太多時間在議價上，一旦有後來的買家以「原價（零議價）」申請，物業便會被對方奪去，且無法再透過加價奪回。 因此，遇到優良物業時，以原價迅速申請是最穩妥的做法。

步驟 3：
重要事項說明與買賣合約（支援線上辦理）

透過線上視像通話與擁有「宅地建物取引士（日本國家資格）」的專業人士進行對話並簽約，無需親身飛往日本。

高透明度的說明

日本法律規定簽約前必須由合資格人士說明重要事項。因此，物業過去是否有事故記錄、建築瑕疵等負面資訊，都會按照規則如實披露。

確認能否經營民宿

不少日本單位的管理規約明文禁止經營民宿。若計劃投資民宿，請務必事前確認。

支付定金（手付金）

確認合約內容無誤後簽署，並支付約物業價格10%作為定金。

步驟 4：結算與交收（郵遞與匯款）

簽約後約一個月進行餘款及雜費（稅金、佣金等）的支付。名義變更（登記）手續將由日本司法書士代辦。

活用香港民政事務處（HAD）的免費宣誓

海外投資者無法取得日本的「住民票」或「印鑑證明」。因此，需前往香港民政事務處進行宣誓，製作「宣誓供述書」以證明住址及簽名。

以簽署代替印章

無需使用日本特有的「實印」。只需攜帶司法書士準備的文件前往HAD，在官員面前簽署，並將附有公印的「正本」國際快遞至日本，即可完成登記程序。

規避匯款風險

若資金未準時到賬將構成違約。建議使用快速且手續費低廉的匯款服務，將資金匯入指定日本戶口。

步驟 5：收樓後的管理委託與納稅管理人

完成交收後，物業將交由日本物業管理公司負責運用。需要專業支援的原因主要有兩點：

納稅管理人與預扣稅

非居住者（海外投資者）獲得租金收入時，通常會被預扣20.42%的稅金。為了辦理退稅手續（確定申告）及繳納固定資產稅，必須在日本國內委託「納稅管理人」（通常由管理公司或稅理士擔任）。

應對租客問題

日本法律對租客保障極大。即使租客拖欠租金，業主亦不能輕易驅逐，因此必須透過當地專業公司進行日常管理。

① 稅款計算基準：「固定資產稅評估額」

日本的「登錄免許稅（業權登記稅）」與「不動產取得稅（地方稅）」，並非以物業的實際買入價計算，而是以「固定資產稅評估額」為基準。

這個評估額是由日本政府機關獨自制定的物業價值，一般約為實際市場價格的70％左右。因此，計算稅款的基準金額會低於實際買入價。

② 投資用物業的稅款計算規則

日本的稅款會因為用途是「自住」還是「投資」而有很大差異。以下說明香港投資者購買「投資用住宅物業（例如出租公寓）」時的規則。間的差距，從而爭取較香港市場更強的「正現金流」。

登錄免許稅（業權登記稅）

• 土地：受惠於寬減措施，稅率由2.0％降至1.5％（至2029年3月31日止）。
• 建築物：自住物業可享寬減稅率，但投資用物業不適用。

不動產取得稅

購買公寓等住宅物業時，即使是投資目的，稅率也會由4％降至3％。此外，計算土地稅時可適用「固定資產稅評估額減半（1/2）」的特例。
然而，關於「建築物的稅款」，一手新樓與二手樓有以下分別：

▼ 一手新樓
若符合特定條件（如面積等），在計算稅款前，可從建築物的評估額中最多扣減1,200萬日圓（免稅額特例）。

▼ 二手樓
直接以建築物的評估額乘以3％計算。因為在日本稅制中，二手樓要使用「免稅額特例」的條件僅限於「自住」用途。

③ 消費稅（10％）因「賣家」身份而異

在日本進行物業交易時需注意「消費稅」。這是在買入價格上額外徵收10％稅款的機制。
具體來說，物業的「建築物部分」價格，以及代理佣金等「服務費」，都會分別加上10％消費稅。土地價格則免徵消費稅。

此外，若購買由個人作為賣家的「二手樓」，建築物部分的價格也無需繳交消費稅。

投資東京的3大優勢

1. 息差空間較大

雖然日本非居住者按揭利率會因條件不同而有所差異（約2.1%–3.7%）， 但若能挑選回報率較高的東京物業，便可拉闊「回報率」與「利率」之間的差距，從而爭取較香港市場更強的「正現金流」。

2. 同等預算可選條件更佳的物業

若擁有在香港郊區購買二手樓的資金，在東京則有機會買到面積更大，位置更接近市中心，或樓齡更新的物業，投資選擇自然更廣。

3. 前期投入成本較低

東京物業價格普遍較香港低，投資者可用較少資金部署，並較有效率地建立現金流。

1. 日圓貶值帶來的價格優勢

目前的匯率讓日本不動產處於特價狀態

2. 利率差帶來的收益

• 住宅貸款實際利率約3.25%（P-Plan）
• 一般住宅租金回報率約2.5%～4.0%

也就是說，單靠租金收入可能無法支付貸款利息，甚至每月入不敷出。

• 外國人貸款利率約2.8%～3.0%
• 東京不動產回報率約3.5%～5.0%

雖然差距不大，但因為存在「回報率＞利率」的收益差（Yield Gap），持有物件即可產生正現金流。

3. 完整所有權

香港土地屬於「租借地權」。即使2047年後預計自動續期，仍需每年繳納地租。
日本不動產則為「永久所有權」。土地與建築物皆永久屬於業主，無需繳交地租。

【注意】關於購屋預算與相關費用

除了物業成交價（約5,000萬日圓）之外，還需另計約7%至10%的相關費用（包含仲介費、登記費及稅金等）。 在規劃250萬港幣的預算時，將這些費用計入總額一併評估至關重要。購買相關費用通常需預留一定比例（視乎物件及成交條件而定）。

然而，仍有一個關鍵問題：「既然如此，是不是應該購買擁有土地的『一戶建（獨立屋）』？」

在香港邏輯下，這是合理的。但日本市場存在與香港完全不同的兩項規則。
若不了解便購買，可能會出現計算誤差。

1. 從「負利差」轉向
「正利差（Positive Carry）」

投資成功的關鍵，在於創造「收益率＞貸款利率」狀態。

• 利率：（3.25%～4.0%）＞ 收益率（2.5%～4.0%）
• 結果：打平或負利差。若加上管理費，可能需自掏腰包補貼。

• 利率：（2.8%～3.4%）＜ 收益率（3.5%～5.0%）
• 結果：正利差。租金收入可償還貸款，並產生利潤。

※資料截至2026/2/10

因此，許多香港投資者開始考慮利用「日本樓按揭」來配置東京不動產。
利差存在，但2026年已非零利率時代，投資者仍需考慮空置率、管理費與修繕費。
然而，正因為這份收益差距的存在，即便在扣除各項成本後，持有物業依然能讓手頭保有穩定的正向現金流（Positive Carry）。

2. 貨幣帶來的「自然對沖」

目前日圓兌港幣處於歷史低位。最佳策略是「以日圓貸款購買日圓資產」。

• 借款：以日圓貸款，還款金額以日圓計算並固定。
• 還款來源（租金）：每月貸款可由日圓租金收入支付，無需擔心匯率波動。
• 資產價值（出售收益）：未來若日圓升值，換算成港幣時資產價值將顯著上升（匯差收益）。

透過降低港幣自有資金投入比例，向銀行借入相對便宜的日圓資金，可在控制匯率風險的同時，把握未來升值機會。

3. 「永久所有權」的資產保障

東京的不動產，土地與建物皆為永久所有權。

• 香港：土地多為租借地權，需續期。
• 東京：永久所有權，無期限限制。

相對於租借地制度，日本為永久所有權，結構上更穩定。