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日本買樓地震風險解析：香港投資者必知的「震度」標準，建築結構與保險知識
本文重點
  • 以「震度」衡量地震風險：原則上選擇於1981年6月1日或之後取得「建築確認（建築許可）」的「新耐震基準」物業，能有效降低發生地震時倒塌的風險。
  • 地震保險與維修儲備金：透過投保「地震保險」以備不時之需，並確認物業整體的財務狀況，有助減少遇上災害時的自付費用。
  • 做好事前準備以減輕地震風險：雖然無法阻止地震發生，但可透過善用防災地圖（Hazard Map），以及慎選當地的物業管理公司，來進行風險對沖，將對投資的損害降至最低。

在投資日本房地產時，「地震風險」往往是香港投資者最擔憂的因素。我們無法完全準確預測地震的發生，也無法控制自然災害。 然而，日本擁有旨在減少破壞的抗震建築結構，以及完善的保險制度和物業管理模式，以應對突發情況。

本文將為香港投資者詳細講解在購買物業前必須了解的資訊，幫助大家正確認識地震風險，並掌握保障資產的投資策略。

評估日本房地產的地震風險：
「震度」與「新耐震基準」的事實

關於日本房地產地震風險評估的事實：
  • 評估風險不能單看「震級（Magnitude）」，需參考反映震動強度的「震度」
  • 「新耐震基準」不能保證「毫髮無損」

對香港投資者而言，地震風險是最大的隱憂，因此必須基於客觀數據與事實進行盡職調查（Due Diligence）。

① 評估風險不能單看「震級(Magnitude)」，
需參考反映震動強度的「震度」

相信各位香港投資者在觀看國際新聞的地震報道時，經常會看到「震級（Magnitude，香港常稱黎克特制）」這個數值。 然而，為了準確評估日本房地產的風險，大家必須了解日本獨有的指標——「震度」。

  • 震級（Magnitude）：反映震源釋放的地震能量總量的國際指標。
  • 震度：反映特定地點「震動有多強烈」的日本獨有指標。

在評估日本物業的受損風險時，最需要關注的是「物業所在地區的震度」。日本的震度以0至7的數字來表示（其中震度5和6會進一步細分為「弱」和「強」，合共10個級別）。 即使是同一場地震，震度也會因與震源的距離，以及該地段地基的穩固程度而有很大差異。

舉例來說，2011年發生的東日本大地震（311大地震），是觀測史上規模最大的地震之一，達到「9.0級（Magnitude 9.0）」。 當時，距離震源較近的宮城縣錄得最高「震度7」，但距離震源較遠的東京都中心地區，最高震動僅為「震度5強」。

因此，即使地震規模很大，物業所受的影響亦會因其地理位置和地質狀況而有所不同。

②「新耐震基準」不能保證「毫髮無損」

日本建築物之所以能抵禦地震，明確的根據在於1981年實施的「新耐震基準」法規。該基準對建築設計規定了以下強制性要求：

  • 震度5左右的中規模地震：建築物最多只會出現輕微裂縫，並能維持正常運作。
  • 震度6強至7（預期最大級別）：防止建築物倒塌或崩塌，以保障人命安全。

這裡香港投資者必須了解的一個重要事實是，「新耐震基準」並非保證建築物在經歷大規模地震後依然能「毫髮無損」的法規。

萬一發生震度6強以上的大地震，雖然能夠大幅降低陷入「建築物倒塌導致資產價值歸零」這種「最壞情況」的風險，但外牆出現裂縫或公用部分受損等情況，仍然是絕對有可能發生的。

因此，即使建築物的倒塌風險很低，單憑「符合新耐震基準的物業就絕對安全」這種想法也是相當危險的。既然仍有局部受損的風險，投資者就必須採取具體的應對措施，為萬一需要的維修費用作好準備。

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必知的「防震結構」與
「建築物料」基礎知識

在選擇物業的結構和物料時，請注意以下兩點，以評估並取得「投資效益」與「安全性」之間的平衡。

  • 防震結構（耐震，制震，免震）：不僅關乎安全性，更直接影響未來的維護成本。
  • 堅固的RC / SRC結構物業：由於建築物本身有一定的重量，必須確認其與「地基穩固度」的配合度。

正確了解物業的結構和設備，是預期未來維修風險，確保實際回報率穩定的關鍵。

① 從投資者角度比較「三大防震結構」

日本房地產的三大防震結構比較圖。圖解說明了三種工法的差異：「耐震（抗震）」透過加強樑柱與牆壁來抵禦震動；「制震（減震）」透過在內部安裝阻尼器來吸收震動；「免震（隔震）」則是在建築與地面間加入特殊裝置，大幅減低震動傳導。

日本分層大廈的防震結構大致可分為三類。讓我們來了解各自的運作原理，以及投資者所需承擔的成本差異。

結構 地震時的震動方式 物業價格 未來的維護費用
耐震 直接傳導 較低 較低
制震 吸收，減輕 中等 中等
免震 大幅減低震動傳遞 較高 較高
耐震結構（抗震）
  • 原理：加強樑柱與牆壁的堅固度，以建築物本身的強度來抵禦震動，是最普遍的建築工法。
  • 優點：建築成本低於其他結構，能壓低物業價格，因此較容易維持高回報率。
  • 缺點：震動會直接傳導至建築物，當發生強烈地震時，室內或外牆受損的風險較高。
制震結構（減震）
  • 原理：在建築物內部安裝阻尼器（Damper）等裝置，以吸收並分散震動能量的工法。
  • 優點：能大幅減輕高樓層的震動。成本比免震結構低。
  • 缺點：需要預留專用空間來安裝裝置。成本比耐震結構高。
免震結構（隔震）
  • 原理：在建築物與地面之間加入特殊裝置（如阻尼器或隔震墊等），以大幅減低建築物震動的工法。
  • 優點：大幅減輕地震帶來的震動，有效防止建築物內部受損。
  • 缺點：物業價格高昂。此外，由於特殊裝置需要定期保養，未來維修費用有上漲的風險。

免震結構最能抑制地震的震動，可以說是受地震影響最小的設計。 然而，免震結構的初期費用與日常維護成本往往較高，因此作為投資者，必須在「預期回報率」與「風險承受能力」之間取得平衡，從而選擇最合適的物業結構。

② 建築物料（RC結構 / SRC結構）與
「綜合安全性」的判斷

作為防震措施，建築物採用什麼物料建造同樣重要。對於特別重視「降低風險（安全性）」的香港投資者，我們推薦以下兩種耐久度極佳的建築結構。

  • RC結構（鋼筋混凝土）：由鋼筋與混凝土組合而成的結構。
  • SRC結構（鋼骨鋼筋混凝土）：在鋼鐵骨架上，加入鋼筋與混凝土組合而成的堅固結構。

然而，作為投資者有一個非常重要的注意事項。那就是「不能單憑是RC結構或SRC結構，就斷定物業是『安全』的」。

這些說到底只不過是「堅固的物料」，要評估真正意義上的地震風險，必須結合以下要素作出「綜合判斷」。

地基的穩固度

由於RC及SRC結構的建築物本身較重，因此必須有穩固的地基來安全支撐。在鬆軟的地段上，出現土壤液化或不均勻沉降（地基下沉導致建築物傾斜的現象）的風險便會增加。

建築年份與施工質素

確認物業是否符合1981年以後的「新耐震基準」，以及是否由往績豐富的發展商（Developer）進行了可靠的施工。

老化狀況與維修紀錄

混凝土也會隨着時間老化。隨着樓齡增長，請確認過去是否曾進行適當的保養（如大型維修等），以及有否對裂縫等問題置之不理。

不要單憑「因為是RC / SRC結構所以安心」這種表面規格來作判斷，對建築物料、地段（地基）、以至建築物的管理紀錄進行全面的篩選（Screening），才是安全房地產投資的必備條件。

提供物業選址的一站式支援

香港人購買日本房地產時，最大的關鍵在於「資訊」。要從日本複雜的地質資訊和防災地圖（Hazard Map）中找出安全的地區，絕非易事。

我們「TAC Japan」在為您推介東京房地產的同時，也會毫無保留地向您明確指出地基較弱或未來維修風險等「缺點」。如果您對選擇地區或未來的風險感到不安，歡迎隨時與我們聯絡。

只需提供您正考慮購買的物業資料，我們便會為您審查其耐震基準、地基及管理狀況。

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保障投資現金流的必備對策：
地震保險與維修儲備金

確認了建築物結構和物料的安全性後，接下來必須透過保險與管理制度來應對金錢上的風險。首先請掌握以下兩點：

  • 地震保險的作用：目的並非「重建整棟大廈」，而是「防止現金流暫時惡化」。
  • 確認維修儲備金（修繕積立金）與公用部分的地震保險：單單設有這項制度並不足夠。如果在購買前沒有確認目前的結餘，將來可能會面臨被要求承擔高額額外費用的風險。

無論建築物多麼堅固，都無法將自然災害引致的受損風險降至絕對的零。正因如此，透過財務手段來控制突發情況下的「意外開支」是絕對不可或缺的。

① 透過「地震保險」防止突發性開支

在日本進行房地產投資時，從風險管理的角度來看，我們強烈建議您投保「地震保險」。在投保地震保險時，請務必先了解日本獨有的規定。

規定1：
不能單獨購買地震保險，必須與火災保險綑綁投保
基於日本的制度，地震保險無法單獨購買，必須與「火災保險（火險）」以組合形式一同投保。

規定2：賠償額最高為「火災保險保額的 50%」
日本法律規定，地震保險的保額上限設定為「火災保險保額的 30% 至 50% 範圍內」。此外，賠償金額亦設有絕對的上限，規定為「建築物最高 5,000 萬日圓」及「家居財物最高 1,000 萬日圓」。
換言之，萬一發生建築物完全倒塌的情況，單靠保險金是無法全額支付重建新建築物的費用的。

◎ 那麼，為什麼還需要投保呢？

對投資者而言，儘管無法獲得全額賠償，但仍必須投保地震保險的理由在於，可以將獲賠的保險金用於支付突發的維修費用，或應付眼前的按揭還款（供樓），從而防止現金流惡化。

此外，如果物業是用作放租，所支付的地震保險費當中，「與租賃業務對應的部分有可能可申報為必要開支（必要經費）」，這一點也非常重要。

關於具體是否可以申報開支以及合資格的比例，因個別情況而異，請務必向日本的稅理士（稅務會計師）查詢確認。

② 投資分層單位的重點：確認「維修儲備金」與「公用部分的地震保險」

在日本投資分層單位（分層大廈）時，準確掌握每月營運成本中「管理費」與「維修儲備金（修繕積立金）」的分別非常重要。

  • 管理費：用於日常清潔、升降機檢查等，在日常營運中「消耗」的費用。
  • 維修儲備金：為將來大廈進行大型維修保養而「儲蓄」起來的費用。

萬一因地震等原因導致大廈公用部分受損，這屬於原本計劃以外的突發性維修，因此通常會動用部分「維修儲備金」來支付維修費用。 此外，如果此時大廈管理委員會（管理組合）有為「公用部分投保地震保險」，其保險金也將成為支付維修費用的一大支柱。

如果您購入的單位所在大廈，其維修儲備金累積不足，或者沒有為公用部分投保地震保險，不夠支付維修費用的風險便會大增。 結果，為了填補差額，管理委員會可能會向各單位的業主收取巨額的臨時集資（額外的費用負擔）。

【注意事項】無法將臨時集資的風險降至絕對零

投資者必須認清一個現實：即使維修儲備金已經相當充足，但若自然災害的破壞規模遠超預期，也可能出現單靠儲備金和保險金無法全額涵蓋的情況。換言之，我們無法完全排除需要臨時集資的可能性。

正因如此，在購買分層單位之前，必須透過文件確認以下項目，這項盡職調查（Due Diligence）是絕對不可或缺的。透過事前檢查這些項目，可以將遭遇意外巨額開支的風險減至最低。

  • 物業的「維修儲備金結餘」及「是否有長期維修計劃」
  • 大廈管理委員會的「公用部分地震保險」投保狀況

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降低地震風險的物業挑選指南：
三大檢查重點

在實際挑選物業時，透過以下3項標準進行篩選（Screening），可有效降低跨境遠距投資的風險。

  1. 發展與管理：選擇施工質素高的發展商，以及在災難發生時能迅速應變的當地管理公司。
  2. 地段（地基）：查閱防災地圖（Hazard Map），選擇地基穩固的地區。
  3. 投資策略：原則上以1981年6月1日或之後取得「建築確認（建築許可）」（新耐震基準）的物業為前提，認清自己是「重視安全性」還是「重視地價與回報率」。

① 選擇施工質素高的發展商與當地管理公司

要從香港進行遠距投資，挑選合適的合作夥伴至關重要。

選擇信譽良好，往績豐富的發展商

在地震頻繁的日本，即使有嚴格的法例，如果實際施工質素低落也是徒然。因此，建議選擇往績豐富，能確保高施工質素的發展商所興建的物業。

選擇能迅速應變的「當地管理公司」

對各位香港投資者而言，與物業本身同樣重要的，是購買後負責營運的當地租務管理公司的支援體制。

當地震發生時，親自從香港飛往當地直接確認建築物狀況是非常危險的。正因如此，選擇具備以下體制的管理公司是必不可少的條件：

  • 地震發生時能迅速前往物業進行實地調查
  • 能迅速向海外業主匯報物業有否受損

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② 透過防災地圖（Hazard Map）確認
「地基」

正如前述，日本分層大廈主流的RC結構及SRC結構雖然抗震性高，但特點是建築物本身較重。因此，要支撐沉重的建築物，「地基的穩固度」便至關重要。

在選擇物業地區時，請務必查閱日本各地方自治體（地方政府）免費公開的「防災地圖（Hazard Map / 災害預測地圖）」。

不要單憑表面回報率或與車站的距離來作決定，在防災地圖上選擇符合以下條件的地區，才是降低建築物下沉或倒塌風險的方法。

  • 土壤液化風險較低的地區
  • 地基穩固的地區

③ 若重視降低地震風險，
應避免選擇「舊耐震基準」物業

對於希望透過遙距投資來實現安全資產增值的香港投資者來說，原則上應避免購買於1981年6月1日或之前取得「建築確認（建築許可）」的「舊耐震基準」物業。

日本房地產市場上仍存在許多採用舊耐震基準的舊樓。雖然這些物業的價格相對較低，表面回報率看似很高，但從風險管理的角度來看，基於以下原因我們並不推薦：

  • 物理風險：與新耐震基準相比，發生大地震時倒塌的風險會大幅增加。
  • 財務風險：由於被視為抗震能力較低，火災及地震保險的保費可能會較為昂貴。

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關於日本地震風險的常見問題

Q. 日本地震頻繁，投資日本樓時哪些因素最重要？
A. 挑選物業以及為維修做好準備是十分重要的。 新聞報道中的「震級（黎克特制）」大小，與物業受損的風險未必成正比。 原則上，只要是於1981年6月1日或之後取得「建築確認（建築許可）」的「新耐震基準」物業，其設計目的便是為了在預期最大級別的大地震（震度6強至7）中防止倒塌或崩塌，以保障人命安全。 若要防範地震風險，就必須以這個「新耐震基準」為前提來挑選物業。 不過，即使是符合「新耐震基準」的物業，如果距離震源較近等情況，仍有可能受損而需要維修。因此，在資金方面做好應對萬一的維修準備也是十分重要的。
Q. 如果選擇了符合「新耐震基準」的物業，是否就不需要投保地震保險了？
A. 不是的，即使符合新耐震基準，我們仍建議投保地震保險。 新耐震標準旨在「透過防止建築物倒塌以保障人命安全」，並不能保證在地震中能「毫髮無損」。 如果地震導致外牆出現裂縫或喉管受損等情況，必定會衍生維修費用。為了填補這筆突發性開支並保障投資的現金流，請務必投保地震保險。
Q. 萬一因地震造成損毀，業主是否需要突然承擔巨額的維修費用？
A. 透過徹底做好事前的資金對策與慎選物業，可以將突發性巨額自付費用的風險降至較低水平。 萬一需要維修，承擔費用的機制會因您是購買「全幢大廈」還是「分層單位」而有所不同。
  • 全幢大廈（一棟）：
    將自己購買的地震保險所獲賠的保險金用於支付維修費，便能將動用手頭自有資金的金額減至最低。
  • 分層單位（區分）：
    建築物公用部分的維修，通常不會動用個人資金，而是動用整幢大廈共同儲蓄的「維修儲備金」，或是大廈管理委員會所投保的「公用部分地震保險」來支付。 在購買前的盡職調查中，確認「維修儲備金結餘是否充足」以及「有否為公用部分投保地震保險」，從而挑選健康的物業是至關重要的。
不過，若受災規模遠超預期，需要臨時集資的可能性也並非絕對為零。因此，透過上述的事前準備，盡可能地將風險減輕是絕對不可或缺的。

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總結

最後，讓我們重溫本文章的幾大重點：

  • 挑選物業：
    以「新耐震基準」物業為前提，並透過防災地圖（Hazard Map）確認地基穩固的地區。避免選擇倒塌風險較高的舊耐震物業。
  • 資金對策：
    透過地震保險維持現金流，並預先將因地震受損時的維修費用納入投資計劃中。
  • 挑選合作夥伴：
    正因是海外遙距投資，更要選擇在災難發生時能迅速應變，並能第一時間匯報受損情況的當地管理公司。

要在香港長遠維護並營運日本的房地產資產，「選擇怎樣的物業」與「選擇誰作為合作夥伴」至關重要。

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由尋找物業到營運管理的一站式支援

香港人在購買日本房地產時，最大的障礙莫過於因距離和語言隔閡所造成的「資訊落差」。要從香港精確掌握日本複雜的地質資訊，防災地圖，以及各物業詳細的財務狀況，當地的專業網絡是不可或缺的。

我們「TAC Japan」會在購買前為您進行嚴謹的調查。具體而言，我們會以專業角度嚴格審查以下項目：

  • 取得「建築確認」的時期（是否符合新耐震基準）
  • 防災地圖（Hazard Map）（地基穩固度、土壤液化風險）
  • 維修儲備金的目前結餘與長期維修計劃
  • 管理委員會的「地震保險」投保狀況

基於這些調查結果，我們不僅會為您介紹物業的優點，更會毫無保留地明確告知地基較弱、未來維修風險等「缺點」。

此外，我們亦可協助挑選購入後值得信賴的租務管理公司，以及介紹支援複雜稅務與法務的專家團隊。這所有的流程，都將由我們的繁體中文專業團隊為您提供全程一站式支援。

如果您希望「妥善管理地震風險，踏出安全資產管理的第一步」，請先以您的母語安心與我們聯絡。 只需提供您目前正考慮購買的物業資料，我們便會為您審查其耐震基準、地基及管理狀況等，並提供客觀的專業建議。

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]]> 2026-08-04 為何投資日本物業必須要有「租務管理公司」？從香港投資日本物業的成功關鍵！ https://www.tacjapan.com/blog/entry-812774/
為何投資日本物業必須要有「租務管理公司」？從香港投資日本物業的成功關鍵！
本文重點
  • 委託專業租務管理公司至關重要：面對距離，語言障礙，自然災害，以及法律與商業慣例的差異，不透過專業人士進行管理將存在極大風險。
  • 單靠語言溝通並不夠：必須具備應對日本獨特法律，以及處理20.42%預扣稅（源泉徵收稅）退稅手續等複雜稅務的專業能力。
  • 挑選租務管理公司的三大標準：選擇能透過WhatsApp提供即時報告，具備高度專業且由內部團隊專責處理（不外判），並擁有豐富海外匯款經驗的公司。

在日本進行物業投資，一般需要支付「每月租金收入約5%」的管理費來委託租務管理公司。或許有人會問：「真的有必要每個月花錢聘請專業的租務管理公司嗎？」

然而，對於非居住在日本的海外業主來說，管理日本物業將會面臨與香港截然不同的「實務，法律，稅務」等複雜障礙。 要在日本物業投資中獲利，除了挑選優質的樓盤外，尋找一家「熟知香港與日本規則的租務管理公司」作為合作夥伴也同樣重要。

本篇文章將為您詳細介紹香港業主所面臨的障礙，以及挑選租務管理公司時的注意事項與評估重點。

香港業主在日本租務經營上面臨的3大障礙

香港業主面臨的3大障礙：
  • 物理距離與緊急事故的障礙
  • 應對日本特有自然災害的準備
  • 複雜的法規，語言及商業習慣的障礙

根據日本國土交通省的數據（2019年），日本國內約有81.5%的物業業主將管理業務委託給專業人士。 更值得注意的是，在這些委託的業主中，高達92.1%的人選擇將「招租（尋找租客）」到「入住後管理」的全部流程，交由同一家公司作「一站式」統籌處理。

資料來源：國土交通省「關於租賃住宅管理業務的問卷調查（業主）」

即使是沒有語言與距離障礙的日本當地業主，依賴專業人士的「一站式管理」也已經是日本的業界標準。因此，遠在香港的投資者若想自行管理物業，將會面臨以下「3大障礙」。

① 物理距離與緊急事故的障礙

房地產屬於實體資產。因此，遇到深夜漏水或熱水爐故障等突發狀況時，必須具備「即時應對」的能力。

然而，身處香港的您，恐怕很難立即安排日本的維修人員或即時支付緊急維修費用。這種未能及時處理的延誤會引發租客不滿，最終直接導致租客提早退租（＝租金回報率下跌）。

② 應對日本特有自然災害的準備

香港與日本在環境上最決定性的差異，在於地震與颱風的頻繁程度。為了保障您的資產，挑選符合「1981年（新耐震基準）」等條件的物業是首要前提。

符合日本新耐震基準的建築物，其設計宗旨在於即使發生大規模地震，也能「防止建築物倒塌，保護人命安全」。 然而，這並不代表「在任何災害下建築物都能完好無缺」。因此，購買保險以涵蓋萬一發生時的經濟風險，是投資的基本前提。

此外，當災害實際發生時，您無法從香港親身視察受災狀況。為了能迅速判斷是否適用保險理賠並推進維修手續，具備當地經驗的「專業人士」協助是不可或缺的。

③ 複雜的法規與「語言及商業慣例」的障礙

日本的物業市場擁有與香港商業慣例截然不同的獨特規則。

項目 香港 日本
語言 英文・中文 大多只有日文
主導 律師 宅地建物取引士(持牌地產代理)・
司法書士(處理產權轉讓的法律專家)
簽約 簽署 印鑑（印章）
法律 以合約內容為準 高度保障租客權益

由於官方通知及合約通常只有日文版本，若當中存在不利條件，很容易會被忽略。 此外，日本的合約原則上必須使用「印鑑」，但對於香港投資者而言，則需要辦理特殊手續，例如透過由香港的國際公證人等發出「宣誓紙（宣誓聲明）」來代替印鑑。

再者，日本高度保障租客權益的法律（《借地借家法》）與香港的規則大相逕庭，若單憑香港的一般思維直接與租客進行交涉，恐有引發意外糾紛的風險。

正因為存在這3大障礙，想遙距「自行管理」並不切實際。為了讓投資取得成功，挑選一家能為您妥善解決這些障礙的「優秀租務管理公司」作為合作夥伴，顯得尤為重要。

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本章重點
  1. 以日本法律為前提的交涉
  2. 扣除租金20.42%的「預扣稅（源泉徵收稅）」規則
  3. 辦理日本手續不可或缺的「納稅管理人」委任
  4. 注意「包租代管（Sublease）」合約的陷阱

對於香港投資者而言，能使用您日常熟悉的語言（廣東話或繁體中文）安心溝通的專員是不可或缺的。然而，僅僅只會「語言翻譯」的中介是不足夠的。

必須選擇了解日本複雜法律與稅務機制，並能將業主的需求轉化為「符合日本規則的形式」來實際代為執行的「具備專業知識的租務管理公司」，才能真正意義上保障您的資產。

① 以日本法律為前提的交涉

如前所述，日本的法律（《借地借家法》）高度保障租客權益。

因此，在處理退租時的「維修費負擔（還原單位）」或「尋找新租客」時，若單憑香港的一般思維直接表達業主要求，恐有引發重大糾紛的風險。

不僅僅是單純的翻譯，能夠基於日本法律進行圓滿交涉的專業談判技巧是不可或缺的。

② 扣除租金20.42%的
「預扣稅（源泉徵收稅）」規則

當居住在香港的投資者（日本非居住者）出租日本物業時，根據合約形式（例如作為企業員工宿舍出租等），有時需要從每月租金中扣除「20.42%」作為預扣稅（源泉徵收稅）。

這將導致每月實際到手的租金只剩約8成，因此在資金規劃上需要特別注意。不過，這終究只是一種「暫扣」。只要向日本的稅務署進行報稅（確定申告），就可以申請退還多繳的稅款。

③ 辦理日本手續不可或缺的
「納稅管理人」委任

為了獲取上述的退稅，或繳納日本的各項稅款，日本法律規定非日本居民必須在日本國內委任「納稅管理人」。 由於無法從香港直接使用日本的電子報稅系統，因此在以下4種情況下，必定需要納稅管理人的協助。

情況 需要納稅管理人的原因
每年例行 代收日本地方政府寄出的「固定資產稅」通知單，並代為繳交稅款
出租期間 進行報稅（確定申告），以申請退還從租金中扣除的預扣稅（源泉徵收稅）
出售時 對從出售金額中扣除的預扣稅（源泉徵收稅）進行結算與申報
繼承時 在嚴格的期限內，向日本稅務署進行遺產稅（相續稅）的申報

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④ 簽訂「包租代管（Sublease）」
合約需謹慎

在投資及經營日本物業時，有時會遇到租務管理公司提議，由他們承租您的物業並保證租金收入，即所謂的「包租代管（Sublease）」合約。

然而，簽訂此類合約時必須特別小心。過去曾發生「幾年後被大幅減租」，「業主無法自由單方面終止合約」等糾紛。若草率簽約，可能會被迫在不利的條件下繼續經營。

總結來說，要讓物業投資取得成功，最大的關鍵在於該租務管理公司是否不僅「單純會說中文」，更具備從「避免稅務與法務糾紛」到「代辦複雜手續」都能「一站式」統籌處理的完善體制。

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香港投資者挑選「日本租務管理公司」的3大評估重點

本章重點
  • 透過 WhatsApp 等通訊軟件提供「即時報告」
  • 擁有具備專業資格的團隊，由公司內部「一站式」統籌管理
  • 擅長為香港業主處理「代辦匯款及資金結算」

挑選租務管理公司是左右投資成功與否的重要決策。以下為您介紹評估該公司是否能配合香港人的明快節奏，並能妥善處理海外匯款等事宜的「3大標準」。

① 是否能透過 WhatsApp 等工具提供
「即時報告」

在日本的地產業界，使用「電郵（Email）」作為日常聯絡方式的企業依然佔大多數。然而，對於習慣快節奏商業環境的香港投資者來說，透過電郵溝通往往會讓人覺得回覆太慢。

當發生漏水等突發狀況時，請確認對方是否能透過 WhatsApp 或 WeChat 等工具，立即分享現場的相片或影片。 即使身處異地，也能在幾分鐘內掌握狀況並迅速作出決定的「極速回覆」，絕對是不可或缺的條件。

② 是否擁有專業資格，並由公司內部
「一站式」統籌管理

並非大企業就絕對令人安心。能否針對個別需求提供細緻且靈活的服務，才是重要的考量點。挑選租務管理公司時，請確認以下兩點：

  • 知識與說明能力： 擁有專業知識的專員，是否能準確說明專業內容。
  • 公司內部管理： 實際的管理業務並非外判給其他承辦商，而是由公司內部的專業團隊專責處理。

③ 是否精通針對香港業主的
「代辦匯款・資金結算」

目前，受國際反洗錢措施等因素影響，跨境資金轉移的審查日益嚴格。

租務管理公司在日本代收租金後，代為支付日本的稅金與維修費，並將剩餘利潤「順利匯款至香港銀行戶口」，對方是否具備相關的專業能力是必須確認的重點。 由於匯款延誤會對資金規劃造成重大影響，因此務必選擇擁有豐富國際匯款經驗的公司。

將優秀的租務管理公司與物業一併推薦給您

身處香港，要找出符合上述評估標準的日本租務管理公司實屬不易。

我們「TAC Japan」不僅僅是介紹物業，更著眼於購入後的穩定營運，為您一併推薦值得信賴的租務管理公司，以及能處理複雜稅務的稅理士（稅務專家）等。 從挑選物業到建立管理體制，我們提供「一站式」服務，全力支援您的資產增值。

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關於日本物業管理與稅務的
常見問題 (FAQ)

Q. 可以不委託租務管理公司，以節省成本嗎？
A. 由於實務上的風險較高，因此不建議這樣做。 雖然您可能會考慮拜託居住在日本的朋友幫忙管理，但處理租客欠租，基於日本法律解決糾紛，以及向稅務署報稅（確定申告）等，都需要專業知識。 考慮到糾紛惡化導致損失的風險，即使需要支付租金約5%的管理費，委託專業的租務管理公司才是更穩妥的風險管理對策。
Q. 使用租金保證「包租代管（Sublease）」服務就安心了嗎？
A. 不能一概而論。必須仔細留意合約內容。 包租代管（由業者承租物業，即使空置也保證支付租金的服務）看似十分吸引，但潛藏著以下風險：
  • 免責期： 租客退租後，合約中可能有數個月不支付保證租金的特約條款。
  • 減租風險： 每隔幾年可能被要求減租。
請勿被「保證」二字迷惑，必須謹慎比較「包租代管」與傳統的「一般管理」，評估哪一種更適合您自身的投資風格。
Q. 發生故障時的維修費用由誰承擔？
A. 根據日本的規定，由導致故障的原因來決定承擔方。 原則上，因自然損耗（老化）導致的設備故障（如冷氣機或熱水爐的自然損壞等），由「業主負責」。另一方面，若因租客不小心造成的損壞，則由「租客負責」。

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總結：挑選讓日本物業投資取得成功的合作夥伴

最後，讓我們回顧一下本篇文章的重點：

  • 專業租務管理公司至關重要：
    由於距離，自然災害，語言及商業習慣的差異，不透過專業人士進行管理將面臨極高風險。
  • 稅務與法務的專業知識：
    掌握日本獨特規則，辦理預扣稅（源泉徵收稅）退稅，以及代辦納稅管理人手續是不可或缺的。
  • 挑選租務管理公司的3大標準：
    能否透過 WhatsApp 等通訊軟件提供即時報告，租務管理公司是否具備專業度，以及是否擁有將資金匯款及結算至香港的豐富經驗。

在日本，若在購入後5年內出售物業，其出售利潤將被徵收高達約30%的重稅。因此，在日本投資物業，基本上是以持有5年以上的「長線投資」為前提，採取累積每月穩定租金收入的策略。

正因為要在5年以上的漫長歲月裡維持並管理重要資產，所以「挑選誰作為合作夥伴」就與挑選優質物業一樣重要。

  • 跨越語言障礙的順暢溝通
  • 代辦預扣稅（源泉徵收稅）退稅及納稅管理人手續
  • 安全且穩妥地將資金匯入香港銀行戶口

我們「TAC Japan」不僅僅是為您介紹物業，更能為您提供「一站式」方案，推薦符合上述條件的「優秀租務管理公司」以及「稅理士（稅務專家）等專業人士」。

若您對日本物業投資或挑選樓盤有任何疑問或擔憂，歡迎隨時透過 WhatsApp 與我們輕鬆諮詢。

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]]> 2026-07-01 【香港投資者必看】香港人買日本樓5大步驟！東京潛力區域推薦 https://www.tacjapan.com/blog/entry-805154/
【香港投資者必看】香港人買日本樓5大步驟！東京潛力區域推薦
本文重點
  • 置業5大步驟：① 選購心水物業 → ② 遞交意向書（先到先得） → ③ 線上簽約 → ④ 於香港民政事務處（HAD）宣誓及匯款 → ⑤ 委託管理
  • 全程無需來日：透過線上會議及國際郵遞，身在香港亦能完成簽約及結算程序
  • 物業營運與稅務委託「當地專業人士」：租客管理交給「物業管理公司」，稅務手續交給「稅理士（稅務師）」，實現輕鬆收租

現時日本房地產對香港投資者而言是絕佳的投資機會。然而，買日本樓涉及當地特有的法律及複雜的稅務程序。本文將為您詳細介紹置業流程，以及東京值得關注的潛力區域。

【日本物業】
從挑選到簽約的5大步驟

身在香港亦能順利購買日本物業。透過委託日本代理人，可以令程序更加流暢。

日本置業5大步驟：
  1. 挑選物業與資金籌劃
  2. 遞交購買意向書（LOI）
  3. 重要事項說明與買賣合約（可線上辦理）
  4. 結算與交收（郵遞文件與匯款）
  5. 收樓後的物業管理委託與設立納稅管理人

在注意日本與香港規則差異的同時，我們將逐一解析各步驟的要點。

步驟 1：挑選物業與資金籌劃

首先與房地產公司挑選物業。請務必留意與香港規則不同的「3個注意點」。

① 以「淨回報」計算

只看廣告上的「表面回報」是非常危險的。請扣除日後會調升的「維修儲備金」及各類稅費，以實際到手的「淨回報」作計算。

② 面積計算方法不同

日本物業的露台（陽台）面積並不計入登記面積，因此室內的實際空間感，往往會比香港同等面積的單位顯得更加寬敞。

此外，如果是分層大廈單位（公寓），廣告宣傳上的面積通常是以「牆心（壁芯）」為標準進行測量；然而，土地登記冊（權利書）上的實際登記面積，則是以「牆內（內法）」進行計算。 因此，實際登記面積通常會比廣告標示的數字減少（或縮減）約5%至10%左右。

如果是獨立屋或全幢物業，不論是廣告還是登記冊，均統一採用「牆心」計算，因此面積數字並無差異。

③ 避開廉價的偏遠地區物業

售價僅數百萬日圓的偏遠地區單位，其手續費比例極高※。此外，未來轉手困難，更有淪為需支付維修費卻無人問津的「劣質資產」風險。

但800萬日圓以下的物業，法律容許最高收取30萬日圓（未連稅）佣金。 若買入300萬日圓的物業，佣金佔比高達10%，非常不劃算。此外，司法書士（代書）費用及海外匯款手續費等「固定開支」，亦不會因為物業價格便宜而減少。

步驟 2：遞交購買意向書（LOI）

選定心儀物業後，需向賣方表達購買意向。

日本規則是「先到先得」

日本置業並非以「出價最高者」優先。原則上，最早遞交申請的人將獲得優先談判權。

想成功買到的秘訣

香港人習慣講價，但在日本「先到先得」的規則下，若花太多時間在議價上，一旦有後來的買家以「原價（零議價）」申請，物業便會被對方奪去，且無法再透過加價奪回。 因此，遇到優良物業時，以原價迅速申請是最穩妥的做法。

步驟 3：
重要事項說明與買賣合約（支援線上辦理）

透過線上視像通話與擁有「宅地建物取引士（日本國家資格）」的專業人士進行對話並簽約，無需親身飛往日本。

高透明度的說明

日本法律規定簽約前必須由合資格人士說明重要事項。因此，物業過去是否有事故記錄、建築瑕疵等負面資訊，都會按照規則如實披露。

確認能否經營民宿

不少日本單位的管理規約明文禁止經營民宿。若計劃投資民宿，請務必事前確認。

支付定金（手付金）

確認合約內容無誤後簽署，並支付約物業價格10%作為定金。

步驟 4：結算與交收（郵遞與匯款）

簽約後約一個月進行餘款及雜費（稅金、佣金等）的支付。名義變更（登記）手續將由日本司法書士代辦。

活用香港民政事務處（HAD）的免費宣誓

海外投資者無法取得日本的「住民票」或「印鑑證明」。因此，需前往香港民政事務處進行宣誓，製作「宣誓供述書」以證明住址及簽名。

以簽署代替印章

無需使用日本特有的「實印」。只需攜帶司法書士準備的文件前往HAD，在官員面前簽署，並將附有公印的「正本」國際快遞至日本，即可完成登記程序。

規避匯款風險

若資金未準時到賬將構成違約。建議使用快速且手續費低廉的匯款服務，將資金匯入指定日本戶口。

步驟 5：收樓後的管理委託與納稅管理人

完成交收後，物業將交由日本物業管理公司負責運用。需要專業支援的原因主要有兩點：

納稅管理人與預扣稅

非居住者（海外投資者）獲得租金收入時，通常會被預扣20.42%的稅金。為了辦理退稅手續（確定申告）及繳納固定資產稅，必須在日本國內委託「納稅管理人」（通常由管理公司或稅理士擔任）。

應對租客問題

日本法律對租客保障極大。即使租客拖欠租金，業主亦不能輕易驅逐，因此必須透過當地專業公司進行日常管理。

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東京潛力區域分析：
從「回報率」與「流動性」選擇

區域 投資目的 目標對象 回報率
台東區，
墨田區		 高回報，
短期回本		 單身上班族，
外籍人士		 平均水平
豐島區 穩定，
高度流動性		 學生，
單身上班族		 略低
江東區，
荒川區		 資產價值穩定 家庭客 相對較高

1. 台東區、墨田區：
兼顧市中心交通與「高回報」

  • 投資特點：極適合針對在市中心工作的單身族或外籍留學生的租賃市場。
  • 優點：鄰近市中心但物業價格相對親民，租金回報率具吸引力。
  • 轉售優勢：由於每月租金收入（回報率）較高，將來容易轉售給「追求高回報的本地及海外投資者」。
  • 注意點：雖然租賃需求高，但存在不少樓齡較大的物業，購入前需確認耐震標準。

2. 豐島區：
交通極便，「易買易賣」的熱門選區

  • 投資特點：核心區域「池袋」是多線匯聚的超級轉乘站，適合投資針對單身人士的開放式單位。
  • 優點：大學與企業林立，留學生與青年上班族需求強勁，空置風險極低。
  • 轉售優勢：不僅受日本投資者歡迎，也深受「買來自住的日本人」喜愛。「想賣就能輕鬆賣出」是其最大優勢。
  • 注意點：物業價格較高，表面回報率相對其他區域會略低。

3. 江東區、荒川區：
鎖定家庭客需求的「資產保值」區

  • 投資特點：鄰近都心且公園、商場配套完善，極受日本家庭歡迎。
  • 優點：在東京23區中能獲得相對穩定的高回報，且資產價值穩健。
  • 轉售優勢：日本的家庭客通常會申請銀行按揭買入作自住用途。因此，將來也能夠穩定地易手轉售。
  • 注意點：家庭物業的修繕費用（如更換牆紙、地板）會比單身單位高，資金計劃需留有餘裕。

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香港投資者應購買日本樓的
3大理由

現時，越來越多香港投資者將目光投向日本房地產。

  1. 土地與建築物的「永久業權」
  2. 正槓桿效應（租金回報高於按揭利率）
  3. 無外國人購買限制或額外印花稅

其背後的原因，正是因為日本房地產具備以上3大有別於香港市場的特點。

1. 土地與建築物的「永久業權」

香港物業大多為政府租借地（Leasehold），原則上有使用期限限制。而在日本，即使是外國人，亦可購買土地及建築物的「永久業權（Freehold）」。由於沒有使用期限，因此非常適合長線持有及資產傳承。

2. 正槓桿效應（租金回報高於按揭利率）

現時香港市場常出現按揭利率高於租金回報的情況（即「供貴過租」）。 相反，東京物業的租金回報（約3.5%~5.0%）普遍高於香港投資者可申請的日本按揭利率（約2.8%~3.4%）。因此，即使以租金收入來償還按揭，每月扣除供款後仍能輕鬆賺取正現金流。

3. 無外國人購買限制或額外印花稅

在新加坡、澳洲、加拿大等熱門海外投資地，多數會向外國人徵收高昂的「額外印花稅（買家印花稅等）」，或限制可購買的物業類型。而在日本，外國人買樓不僅沒有任何限制，亦無需繳交針對外國人的額外稅項。

【注意點】非居住者的稅務規則

若投資者並非居住於日本，其租金收入及物業出售所得均會被扣除「預扣稅（源泉徵收稅）」。此外，還需支付代辦稅務手續的「納稅管理人」費用，因此事前的資金預算及籌劃至關重要。

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日本置業常見問題

Q. 地震的災害風險如何？
A. 選擇符合「新耐震基準」的物業可有效降低風險。
  • 選擇1981年以後的物業：日本於1981年大幅修改《建築基準法》，確立了現時嚴格的「新耐震基準」。
  • 保險注意事項：若購買偏遠地區過於廉價的物業，由於建築物估值過低，萬一發生地震，所獲賠的地震保險金可能不足以彌補損失。
Q. 簽約或辦理手續必須飛往日本嗎？
A. 若以現金全款購買則無需前往，但申請按揭時可能需要。
  • 現金購買：透過線上視像通話及活用香港HAD宣誓，身在香港亦能完成簽約手續。
  • 申請按揭：部分金融機構可能會要求申請人在最終簽約時，親自前往日本的銀行分行辦理。具體要求因銀行而異，需事前確認。
Q. 我不懂日文，買樓後能妥善管理物業嗎？
A. 可以，一般都會全權委託日本當地的物業管理公司處理。 日本法律對租客的保障極大，即使出現欠租情況，業主亦不能單憑個人意願輕易驅逐租客。因此，交由當地的專業管理公司代為應對突發狀況及代收租金是不可或缺的。
Q. 除了樓價，還有其他「隱藏成本」或稅金嗎？
A. 需特別注意買賣時的「雜費」及轉售時的「資產增值稅（讓渡所得稅）」。
  • 雜費：買入及賣出時，各需支付約佔樓價5%~10%的雜費（包括稅金、登記費、仲介佣金等）。
  • 賣樓的「5年規則」：為打擊短期炒賣，購入日本物業後若在5年內轉售，利潤將被徵收約30%的重稅；若持有多於5年，稅率則會大幅降至約15%。
Q. 香港人可以申請按揭嗎？
A. 若在香港擁有良好信貸紀錄可嘗試諮詢，但審批條件相對嚴格。 一般要求物業價格達2,000萬日圓以上，並需準備30%至50%的首期（自備資金）。此外，針對外國人的按揭還款期可能較短（如15年），這會增加每月供款額，導致「供貴過租」的風險。 一想詳細了解香港人買日本樓的按揭資訊，請閱讀以下文章：
▶ 香港人買日本樓可以申請按揭嗎？2026最新日本買樓貸款條件
Q. 買入的物業可以經營民宿（Airbnb）嗎？
A. 若是一般住宅（分層大廈單位），通常很難獲批。 日本法律規定民宿每年營業日數「不得超過180天」。此外，為避免住客之間發生摩擦，日本大部分的分層大廈均會在「管理規約」中全面禁止經營民宿。 再加上，開辦民宿往往需要投入數十萬至數百萬日圓的初期費用。因此若想追求穩定回報，建議作為一般住宅長租作收租之用。

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總結：日本置業成功之道

最後，我們來回顧一下在日本開始房地產投資的重要關鍵。

  1. 選盤（挑選物業）：需著眼於最終的轉售，選擇「日本人也容易買入的物業」。過於廉價的偏遠地區物業會面臨無人接手（難以轉手）的風險。
  2. 資金籌劃：不能只看表面回報，必須以扣除稅金及維修費後，實際落袋的「淨回報」來計算。
  3. 持有期間：基於日本的稅制，短期炒賣難以獲利，因此建議以持有5年以上的長線投資為前提。
  4. 營運管理：為確保準確處理非居住者的稅務手續及應對租客問題，購入後應全權委託「日本當地可靠的物業管理公司」。

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從尋找物業到營運的一站式支援

日本與香港在法律及稅務機制上大相徑庭。為了安全地尋找優質物業，並確保從收租營運到未來轉售都能取得成功，熟悉兩地事務的專家支援是不可或缺的。
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]]> 2026-06-25 【2026日本買樓開支懶人包】香港投資者必知的「退稅」與「離場策略」全攻略 https://www.tacjapan.com/blog/entry-788763/
【2026日本買樓開支懶人包】香港投資者必知的「退稅」與「離場策略」全攻略
本文重點
  • 初期費用預算：基本上需準備樓價「約6〜10％」的現金。
  • 以「實際回報率」為準：扣除維護費及各項稅款等營運成本後的「實際回報率」才是關鍵。
  • 預扣稅的「退稅」攻略：租金收入及出售時會有暫時扣稅的「預扣稅（源泉徵收）」制度，但可透過「報稅（確定申告）」合法取回多繳的稅款。

現時日圓匯率處於低位，越來越多香港人考慮投資日本物業。日本物業常以「低門檻、高回報」為賣點，但若只看表面回報作決定其實充滿風險。

日本擁有一些香港沒有的「獨特成本」及「海外投資者專屬的複雜稅制」。只要正確理解這些機制並事先做好預算規劃，日本物業絕對是香港人分散投資的優質資產。

本文將為您詳細拆解日本物業投資的各項成本與稅務。

除了樓價外，
還需要多少「初期費用」？

在購買日本物業時，為了制定精準的投資計劃，清楚掌握「除了樓價外，還需要準備多少現金」是非常重要的一環。
結論而言，買樓相關的初期費用大約是樓價的「約6〜10％」。基於日本的商業習慣與稅制規定，這筆初期費用原則上必須以「現金」支付。

若打算申請按揭，除了上述初期費用外，通常還需額外準備樓價30～50％的「現金」作為首期。

佔樓價約6〜10％的初期費用，具體明細如下表所示：

項目 費用預算 香港投資者必備知識
登錄免許稅
（業權登記稅）		 固定資產稅評估額的
約0.4～2％		 更改業權名義（登記）的稅款。
土地、建築物及按揭貸款會分別適用0.4～2％的不同稅率。
不動產取得稅
（地方稅）		 固定資產稅評估額的
約3～4％		 買樓數個月後只需繳交1次。
針對土地與建築物的評估額分別計算不同的稅率及寬減措施。
印花稅 約1萬〜6萬日圓 貼在合約上的印花費用
（隨交易金額變動）。
消費稅 建築物價格與
各項手續費的10％		 針對「建築物」與「手續費」徵稅。
固定資產稅・
都市計劃稅結算金		 數萬～十多萬日圓 日本的商業習慣，買家需按日數比例，
將買樓當年年底前的稅款支付給賣家。
仲介費 樓價的3％
+6萬日圓+消費稅		 法律設有收費上限，透明度高。
代書（司法書士）
費用		 約10萬～20萬日圓 支付給辦理登記手續專家（相當於事務律師）的服務費。
火險・地震保險費 數萬～十多萬日圓 防範火災與地震的保險費用。

關於表中的稅款與費用，香港投資者必知的3大稅務規則：

① 稅款計算基準：「固定資產稅評估額」

日本的「登錄免許稅（業權登記稅）」與「不動產取得稅（地方稅）」，並非以物業的實際買入價計算，而是以「固定資產稅評估額」為基準。

這個評估額是由日本政府機關獨自制定的物業價值，一般約為實際市場價格的70％左右。因此，計算稅款的基準金額會低於實際買入價。

② 投資用物業的稅款計算規則

日本的稅款會因為用途是「自住」還是「投資」而有很大差異。以下說明香港投資者購買「投資用住宅物業（例如出租公寓）」時的規則。間的差距，從而爭取較香港市場更強的「正現金流」。

登錄免許稅（業權登記稅）

　

  • 土地：受惠於寬減措施，稅率由2.0％降至1.5％（至2029年3月31日止）。
  • 建築物：自住物業可享寬減稅率，但投資用物業不適用。

不動產取得稅

購買公寓等住宅物業時，即使是投資目的，稅率也會由4％降至3％。此外，計算土地稅時可適用「固定資產稅評估額減半（1/2）」的特例。
然而，關於「建築物的稅款」，一手新樓與二手樓有以下分別：

▼ 一手新樓
若符合特定條件（如面積等），在計算稅款前，可從建築物的評估額中最多扣減1,200萬日圓（免稅額特例）。

▼ 二手樓
直接以建築物的評估額乘以3％計算。因為在日本稅制中，二手樓要使用「免稅額特例」的條件僅限於「自住」用途。

③ 消費稅（10％）因「賣家」身份而異

在日本進行物業交易時需注意「消費稅」。這是在買入價格上額外徵收10％稅款的機制。
具體來說，物業的「建築物部分」價格，以及代理佣金等「服務費」，都會分別加上10％消費稅。土地價格則免徵消費稅。

此外，若購買由個人作為賣家的「二手樓」，建築物部分的價格也無需繳交消費稅。

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想了解以自己的預算具體能買到什麼樣的物業（獨立屋還是公寓大樓）？請務必閱讀：

▶ 【日本不動產攻略】香港人手持250萬港幣可以在東京買什麼房？「一戶建（獨立屋）」還是「公寓大樓（分層單位）」？

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直接影響實際回報率！
持有期間的「維護成本」

日本的房地產廣告通常會標示「表面回報率」。然而，為了制定穩健的投資計劃，正確掌握扣除維護費後的「實際回報率」至關重要。

為了獲得穩定的現金流，請務必了解以下4項持續性成本：

① 「管理費」與「維修基金」

日本的公寓大樓為了維持建築質素，每個月都會產生以下費用：

  • 管理費：用於公共區域清潔、管理員工資等日常營運資金。
  • 維修基金（修繕積立金）：為了應付未來大型維修（如外牆翻新等）而設立的長期儲備金。

維持資產價值的機制

日本的建築物即使樓齡漸長也能保持良好狀態，正是因為這項維修基金制度執行得非常嚴格。這也是為了將來能以好價錢出售的重要成本。

注意要點：機械式停車場

設有機械式停車場的物業，未來的維護費用通常較高。在挑選物業時請務必事先確認。

② 每年繳交的「固定資產稅・都市計劃稅」

「固定資產稅」與「都市計劃稅」是在持有日本物業期間，每年必須繳納的稅款。計算基礎為前述的固定資產稅評估額。

稅制重點

作為「住宅用途」的土地，設有可按面積將評估額大幅降低至「1/3」或「1/6」的特例。特別是一般的公寓大樓，多數能適用寬減率最高的「1/6」，因此實際的稅務負擔通常比想像中輕。

③ 海外買家特有成本
（物業管理公司與納稅管理人）

要身在香港卻能高效營運日本物業，日本當地專家的支援不可或缺。

租務管理費

支付給代為招租、處理租客投訴及匯款等業務的管理公司報酬（預算：約為租金收入的5％左右）。

納稅管理人委託費

日本法律規定，沒有日本地址的海外投資者，必須指定「納稅管理人」代辦稅務手續。
這筆費用除了履行法律義務外，更是為了委託專家進行一年一度的「報稅（確定申告）」，以取回多繳稅款的必要開支（預算：每年約10萬〜20萬日圓 ※按委託內容及規模變動）。

【比較】表面回報率與實際回報率的分別

例：樓價1億日圓，每年租金收入為400萬日圓

指標種類 計算定義 預計回報率
表面回報率 全年租金收入
÷ 初期投資金額		 4.0％
實際回報率 （全年租金 − 營運成本）
÷（樓價 ＋ 初期費用）		 約2.8％

營運成本：假設管理費、維修基金、固定資產稅、管理公司手續費、納稅管理人費用等每年合共約100萬日圓

由此可見，不能單看表面回報率，必須將買入時的雜費及持有期間的維護費一併計算，才能得出更符合現實的「實際回報率」。

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資金預算注意事項！
海外投資者特有的預扣稅規則

日本稅制中，有一項針對非居住者的「預扣稅（源泉徵收）」規則。

這是日本為了防止逃稅漏稅而設立的機制。從租金收入或出售款項中，會事先扣除一定比例的稅款。如果不預先了解這一點，可能會因為「收到的金額比預期少」而打亂資金預算。

不過，預扣稅只是一筆暫時的「預繳款」，只要透過前述的「納稅管理人」在翌年辦理適當手續，就能取回多繳的部分。

① 從租金收入中扣除的「20.42％」

出租日本物業時，規則會根據「租客的身份屬性」而改變。

  • 不扣稅的情況：租客為「個人」且作為「自住用途」（預扣稅為0％）
  • 需扣稅的情況：租客為「法人（公司）」或作為「商業用途」

例如，公司租作員工宿舍時，每月的租金會被扣除「20.42％」的預扣稅，剩下的79.58％才會匯入業主的戶口。

活用折舊費進行退稅

被扣除的20.42％稅款，可在翌年春天向日本稅務署辦理「報稅」來進行結算。
此時，透過申報「折舊費」等無需實際支付現金的會計開支，可以縮小帳面上的利潤。結果會得出事先被扣除的稅款（預繳金額）大於實際應繳稅款，其差額（多繳的部分）就會以退稅（還付金）的形式回到您手上。

② 從出售款項中扣除的「10.21％」

出售物業時，同樣有海外投資者專屬的預扣稅規則。
出售日本物業時，無論最終是賺是蝕，都會先從「出售款項中扣除10.21％」。

  • 例：以5,000萬日圓出售，會被預扣約510萬日圓

即使是平手或虧損賣出也會被扣稅，因此需注意手頭資金會暫時減少。

退稅與豁免條件

租金收入一樣，在翌年報稅後會重新計算正確稅額，多繳的部分將獲退回。此外，如果出售時同時符合以下兩個條件，則可直接豁免這10.21％的預扣稅：

  1. 出售價格在「1億日圓以下」
  2. 買家為「個人」，並且是買給自己或親屬作「自住用途」

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日本的「離場策略」與資本增值稅
（Capital Gains Tax）

在日本，出售物業獲利需要繳納稅款（讓渡所得稅，即資本增值稅）。因此，投資日本房地產時，從買入階段就計劃好「何時出售」的退場策略非常重要。

香港投資者必須知道的，是會令稅率發生巨大變化的「5年法則」。

① 改變稅率的「5年法則」

日本稅制規定，根據物業的「持有期間」，稅率會有約一倍的差距。

持有期間 稅率
持有期間5年或以下
（短期讓渡所得）		 30.63％
持有期間超過5年
（長期讓渡所得）		 15.315％

上述稅率已包含日本的復興特別所得稅（至2037年為止）。

香港投資者的優勢：免繳住民稅

如果是居住在日本的人出售物業，除了上述稅款外，還需加上「住民稅」，實際稅率會分別高達約39％和約20％。
但是，沒有日本地址的香港投資者可獲豁免住民稅。相比日本本土投資者，稅務負擔較輕是海外買家的一大優勢。

② 【注意】「5年」的計算方式

要達到稅率降至15.315％的「超過5年」標準，日本有一套獨特的判定規則。如果弄錯了可能會導致巨大損失，請務必留意。

  • 錯誤觀念：從買入物業當日起計，剛好過了5年的日子
  • 正確觀念：以「出售物業那一年的1月1日」為基準，判定持有期間是否超過5年。

例：於2026年5月買入物業

▼ 於2031年6月出售
日曆上雖然已經過了「5年零1個月」，但在日本稅制下，是以「2031年1月1日」的時間點來判定持有年期。
在這個時間點，持有期仍被視為「5年或以下」，因此會被套用30.63％的高稅率。

▼ 於2032年1月1日之後出售
直到踏入2032年，在稅制上才正式被判定為「超過5年」。這時稅率才會降至15.315％。

③ 離場策略總結：
日本買樓建議以「中長期持有」為主

由於上述稅制機制的關係，日本物業並不適合短短幾個月或幾年內頻繁買賣的「短炒投資」。

基本策略應該是「穩賺5年以上的租金收入」，並在稅率降至15.315％的時機才考慮出售，這種中長期投資模式更為合適。

當然，這並不代表「滿5年就一定要賣」。有些優質物業繼續持有並收取租金是更好的選擇。此外，最理想的退場策略會因應每位客戶的投資目的而異。

我們「TAC Japan」會根據每一位客戶的情況與物業特性，為您度身訂造最佳的投資策略。歡迎隨時向我們諮詢。

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日本物業投資：
香港投資者的「按揭」情況

投資日本物業時，身在香港依然是可以申請按揭的。不過，您無法獲得與日本當地居民完全相同的貸款條件。
在制定資金預算時，了解以下實際規則非常重要。

① 無法使用日本的一般銀行

日本大型銀行提供超低息（1％左右）貸款，原則上僅限「擁有日本住民票（或永居權）的人士」申請。因此，海外買家很難從這些銀行取得融資。

② 使用外資銀行或香港本地金融機構

沒有居住在日本的投資者，一般途徑是向進駐日本的台灣系、中資銀行，或是香港本地的日資金融機構（如 ORIX Asia 等）申請按揭。

③ 海外投資者按揭的主要特徵

雖然具體細節因金融機構而異，但一般的審批標準如下：

特徵 詳細內容
首期資金 通常需要準備樓價的約40～50％作為現金首期。
利率 約在2.8〜3.4％左右。雖然高於日本當地居民的利率，但以全球水平來看依然屬於低息。
最低貸款額 許多銀行規定融資金額必須達「1,000萬～3,000萬日圓以上」才受理。
現金流 若選擇還款期較短的銀行，每月的供款可能會高於租金收入，需特別注意。

相關文章

想了解香港人可使用的主要銀行利率、LTV（按揭成數）及還款年期差異，請參考這篇文章。
如果您有「哪間銀行可以做按揭？」「不用飛去日本，在香港就能辦手續嗎？」等疑問，請務必閱讀：

▶ 香港人買日本樓可以申請按揭嗎？2026最新日本買樓貸款條件

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關於日本物業投資的常見問題

Q. 購買日本樓時，初期費用要準備多少？
A. 預算上，需要準備樓價的「約6〜10％」作為初期費用（各項稅款及手續費）。 基於日本的商業習慣，這筆費用原則上必須以現金支付。此外，若打算申請投資用按揭，通常還需要額外準備樓價「約40〜50％」的現金作為首期，因此事前的資金規劃非常重要。
Q. 樓盤資訊上的「表面回報率」和「實際回報率」有什麼分別？
A. 「表面回報率」是指全年的租金收入（扣除開支前的總收入）除以樓價得出的數字。而「實際回報率」，則是指扣除了每月的管理費、維修基金、固定資產稅及手續費等「實際營運成本」後的比率。 為了計算真正落袋的利潤，在作出投資決定時，請務必以「實際回報率」為基準。
Q. 不住在日本，也可以處理稅務手續嗎？
A. 可以的。日本法律規定，沒有日本地址的海外投資者，必須在日本國內委任「納稅管理人」作為稅務代理人。 委託稅理士（稅務律師）的費用大約為每年10萬〜20萬日圓，但這是為了確保能透過退稅取回多繳稅款的必要開支。
Q. 日本的物業何時出售最有利？
A. 在稅制上，持有期「超過5年」後出售最為有利。 因為只要按日本稅制規定的日曆超過5年，資本增值稅的稅率就會從約30.63％大幅減半至約15.315％。因此，我們建議至少穩定收取5年租金，等稅率下降的時機才考慮出售。

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總結

要在日本物業投資取得成功，香港投資者必須掌握以下重點：

  1. 以「實際回報率」作判斷
  2. 透過「退稅」攻略預扣稅
  3. 掌握出售的「5年法則」

日本的規則乍看之下很複雜，但只要具備正確的知識及專家的支援，絕對無需擔憂。受惠於現在的日圓匯率優勢，日本房地產是非常具吸引力的資產。

將日本物業投資交給我們！
著眼於「實際回報率」的專業提案

物業投資的成功關鍵，在於買樓前制定「精確的資金計劃」。

我們「TAC Japan」不只提供樓盤推介，更會為您度身訂造涵蓋各項稅款、管理費，以至未來的退場策略的全面投資方案。

  • 「以我的預算，可以買到什麼樣的物業？」
  • 「全現金支付還是申請按揭，哪種方式更適合現在的我？」
  • 「如果5年後賣出，最終落袋的利潤大約是多少？」

對於這些疑問，我們熟悉當地情況的專業團隊會誠實、透明地解答，不管是好是壞都會如實相告。您無需特地飛到日本，我們隨時提供在香港進行的線上單對單諮詢（支援中文）。歡迎隨時與我們聯絡！

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]]> 2026-06-18 【2026年最新】香港人買日本樓好時機！善用日圓低位投資東京，完整分析投資策略與實質回報 https://www.tacjapan.com/blog/entry-787966/
【2026年最新】香港人買日本樓好時機！善用日圓低位投資東京，完整分析投資策略與實質回報
本文重點
  • 資金效率最大化：善用現時匯率優勢，只需香港郊區上車盤的預算，便有機會購入「東京23區」內的物業。
  • 推薦都心周邊：避開價格高企的極核心地段，聚焦投資效率較高的「足立區，葛飾區，荒川區」等都心周邊地區。
  • 成本與稅務對策：投資回報必須扣除持有及維護成本，並以「實質回報率（Net Yield）」計算。此外，已被扣繳的源泉徵收稅款，可透過專業人士協助辦理退稅申報及相關手續。

2026年，受日圓疲弱及日本經濟轉向通脹影響，東京物業正迎來值得關注的入市時機。
換言之，投資者有機會以較少的自備資金爭取資產增值，現時可說是部署物業投資的有利時點。
本文將由東京物業專家為香港投資者整理避免投資失誤的「3大結論」與「具體行動方案」。

【市場比較】香港 vs 東京

目前香港受減息因素影響，市場更容易出現「正現金流（Positive Cash Flow）」的投資機會，因此帶動物業投資熱度上升。
然而，現時不少香港投資者轉向選擇東京物業，最大原因在於日圓低位與日本低息環境所帶來的「購買力」。

請參考下表比較兩地數據：

▼【香港 vs 東京】物業市場對比表

比較項目 香港市場 東京市場（23區內）
平均表面回報率 約 3.43% 約 3.3% – 5.6%
按揭利率參考 約 3.25% (P-Plan) 約 2.1% – 3.7%
（非居住者）
市場特徵 重視資產保值與
升值潛力		 重視租金收入與現金流

【免責聲明】本文所載數字為參考2026年3月資訊之概算。

投資東京的3大優勢

1. 息差空間較大

雖然日本非居住者按揭利率會因條件不同而有所差異（約2.1%–3.7%）， 但若能挑選回報率較高的東京物業，便可拉闊「回報率」與「利率」之間的差距，從而爭取較香港市場更強的「正現金流」。

2. 同等預算可選條件更佳的物業

若擁有在香港郊區購買二手樓的資金，在東京則有機會買到面積更大，位置更接近市中心，或樓齡更新的物業，投資選擇自然更廣。

3. 前期投入成本較低

東京物業價格普遍較香港低，投資者可用較少資金部署，並較有效率地建立現金流。

以現時匯率，實際能買到什麼樣的物業？

關於「250萬港幣預算」可購買的東京具體物業，可參閱這篇詳細文章：

▶ 【日本不動產攻略】香港人手持250萬港幣可以在東京買什麼房？

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【地段與需求】
東京市場結構與高投資效率選區

根據日本不動產數據機構「at home」最新報告 （2026年2月發表），東京23區內的平均租金持續上升，所有面積帶的租金水平均刷新自2015年1月以來的新高。
其中，單身人士及雙薪家庭相關物業的租賃需求尤其突出。

不過，即使同在東京23區內，不同地區之間的投資效率，也就是物業價格與回報之間的關係，差異仍然很大。
下表比較了「都心核心區」與方便上下班的「都心周邊地區」的市場特徵。

▼【東京23區內】區域市場特徵對比表

比較項目 都心核心區（港區，澀谷區等） 都心周邊地區（足立區，葛飾區，荒川區等）
物業買入價 非常高昂 相對較低
實質回報率 呈下降趨勢 較容易取得較高回報
主要租客群 富裕階層，
外派員，法人		 上班族，
雙薪家庭
租賃需求性質 租金高，
目標租客層較窄		 日常租住需求穩定

港區，澀谷區等都心核心區的物業價格高企，因此實質回報率往往有下行壓力。
相較之下，足立區，葛飾區，荒川區等都心周邊地區可利用多條橫跨東京的鐵路路線，往返主要商業區相當方便。

這些地區面向的一般上班族及雙薪家庭等租客層，較都心核心區更廣，因此較有助降低長期空置風險。
若投資目標是爭取每月穩定租金收入與現金流，這類地區會是較為理性的投資選擇。

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【收益分析】
表面回報 vs 實質回報

若要準確預測東京物業投資的實際收益，便需要理解「表面回報（Gross Yield）」與「實質回報（Net Yield）」之間的分別。
日本的分層住宅在維護管理方面有較嚴格的制度，因此每月通常都會產生固定成本。

▼ 日本物業特有的主要成本

費用項目 頻率 概要（目的）
管理費 每月 公共空間清潔，日常維護
修繕積立金 每月 為未來大型維修作準備
租賃管理費 每月 委託代收租金，處理租客事宜
固定資產稅及
都市計畫稅		 每年 持有物業需繳納的稅項

從租金收入中扣除上述成本後，才是實際落袋的「實質回報」。
一般而言，日本物業的實質回報大約會比表面回報低1%–2%。

稅務策略的關鍵：
建物的「折舊（Depreciation）」

在日本的稅務制度下，建物可按不同結構，依其「法定耐用年數」進行折舊。

▼ 不同結構的耐用年數與特徵

建物結構 法定耐用年數 投資上的主要優勢
RC造 / SRC造 47年 ・資產價值相對穩定
・耐震性亦較高
・較適合中長期持有
木造 22年 ・每年可列支的折舊金額較大
・較適合短期節稅規劃

換句話說，若投資者重視長期資產價值的維持，或重視短期現金流改善及節稅，適合選擇的物業類型並不相同。

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【稅務實務】
非居住者必知成本與
「源泉徵收稅」

香港投資者作為日本稅制上的非居住者，適用的規則與日本本地居民並不完全相同，因此理解各階段的成本與源泉徵收制度非常重要。

【1. 買入時】初期費用與購入後才會收到的稅項

費用類別 具體項目與非居住者需注意之處
各類手續費及
按比例清算款		 ・仲介手續費
・司法書士報酬（代辦登記）
・固定資產稅及管理費按日分攤
・火災保險
購入時稅項 ・印花稅
・登錄免許稅
・仲介手續費相關消費稅
購入後稅項 ・不動產取得稅
（通常會在購入後數個月至1年左右另行徵收）

【免責聲明】如使用按揭貸款，另需支付銀行相關手續費。另外，如賣方為法人，建築物部分的價格亦可能涉及消費稅。

【2. 營運時】
租金所得的源泉徵收稅（Withholding Tax）

若租客為法人，或物業作商業用途使用，租金一般會先預扣20.42%的稅款。
若租客為個人，且作居住用途使用，通常可免除預扣。

【3. 賣出時】出售價款的扣繳與持有期間

項目 非居住者需注意之處
出售時的扣繳稅 ・賣出總額的10.21%可能會先被預扣※
・因此，實際到手資金會暫時減少
出售物業所得稅
(5年規則)		 ・持有5年以內：稅率為30.63%
・持有超過5年：稅率為15.315%

※如買方為個人自住用途購入，且成交價格在1億日圓以下，通常可免除源泉徵收義務。

【解決方案】確定申告與「納稅管理人」

預扣的稅款並非最終稅額，而是暫繳稅款。
投資者需在翌年3月辦理日本的「確定申告」，扣除必要支出後重新計算應納稅額。
若預繳稅款高於實際應繳稅額，多付部分便可申請退還。
不過，由於非居住者原則上需由日本國內人士協助處理相關稅務，因此一般需要委任「納稅管理人」代為辦理。

哪些銀行提供香港人按揭？

如想了解香港居住者可申請的銀行，以及最新利率與審查條件，可參閱以下文章：

▶ 香港人買日本樓可以申請按揭嗎？2026最新日本買樓貸款條件

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常見問題

Q. 為何現時香港投資者紛紛買入東京物業？
A. 主因是日圓疲弱，加上日本經濟轉向通脹，令投資者有機會以較少自備資金爭取較穩定的租金收入。
Q. 東京哪些地區的投資效率較高？
A. 推薦「都心周邊地區（如足立區，葛飾區，荒川區等）」。 相比價格高企的港區等核心地段，這些地區的物業價格與實質回報之間通常更容易取得較佳平衡。
Q. 廣告上的「回報率」就是實際落袋的收入嗎？
A. 不是。投資者仍需扣除管理費，修繕積立金，固定資產稅等持有成本，因此應以「實質回報（Net Yield）」作判斷。
Q. 非居住者最需要注意哪一項稅務規則？
A. 是租金收入的「源泉徵收稅」制度。 若出租對象為法人，或物業作商業用途使用，租金通常會先被扣繳20.42%的稅款，因此實際收到的金額會少於合約租金。
Q. 被扣掉的稅款真的可以退回嗎？
A. 可以，但不一定是全數退回。投資者需透過翌年3月的「確定申告」重新計算應納稅額。 若預扣金額高於實際應繳稅額，多付部分便可退回。由於非居住者通常需要由日本國內人士協助處理相關稅務，因此一般需委任「納稅管理人」代為辦理。

總結

成功投資東京物業，不能只看表面回報，更要準確計算隱藏成本與稅務負擔。
在此基礎上，選擇租賃需求穩定，投資效率較高的都心周邊地區，往往更有助建立穩定現金流。

我們提供一站式支援：
  • 精準選區：推薦物業價格與回報較平衡的區域。
  • 真實收益試算：準確模擬已扣除持有成本後的實質回報率。
  • 交易支援：由具經驗的中文團隊協助處理買賣及按揭流程。

如想了解按您的預算可購入哪些物業，以及實際現金流會如何，歡迎點擊下方連結，透過WhatsApp進行免費諮詢。

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]]> 2026-05-19 【日本不動產攻略】香港人手持250萬港幣可以在東京買什麼房？「一戶建（獨立屋）」還是「公寓大樓（分層單位）」？ https://www.tacjapan.com/blog/entry-761623/
【日本不動產攻略】香港人手持250萬港幣可以在東京買什麼房？「一戶建（獨立屋）」還是「公寓大樓（分層單位）」？ 【日本不動產攻略】香港人手持250萬港幣可以在東京買什麼房？「一戶建（獨立屋）」還是「公寓大樓（分層單位）」？

如果您是香港投資者，手持250萬港幣（HKD），在東京可以買到什麼樣的物業？
很遺憾，一般情況下只能購買較舊的公寓，或是納米樓。

然而，在東京情況卻截然不同。
同樣250萬港幣（HKD）的預算，您可以在東京23區部分區域或都心通勤圈購買「公寓大樓（分層單位）」。

相關閱讀：【2026最新】香港人買日本樓可以申請按揭嗎？

內容目錄

為何現在聰明的
香港投資者選擇東京？

從2025年至2026年，許多香港投資者正將資金轉移至日本。
因此近年來，「香港投資東京房產」逐漸成為新的資產配置趨勢。主要來自以下三項經濟利多。

1. 日圓貶值帶來的價格優勢

目前的匯率讓日本不動產處於特價狀態

2. 利率差帶來的收益

▼ 香港現況
  • 住宅貸款實際利率約3.25%（P-Plan）
  • 一般住宅租金回報率約2.5%～4.0%

也就是說，單靠租金收入可能無法支付貸款利息，甚至每月入不敷出。

▼ 日本現況
  • 外國人貸款利率約2.8%～3.0%
  • 東京不動產回報率約3.5%～5.0%

雖然差距不大，但因為存在「回報率＞利率」的收益差（Yield Gap），持有物件即可產生正現金流。

3. 完整所有權

香港土地屬於「租借地權」。即使2047年後預計自動續期，仍需每年繳納地租。
日本不動產則為「永久所有權」。土地與建築物皆永久屬於業主，無需繳交地租。

【注意】關於購屋預算與相關費用

除了物業成交價（約5,000萬日圓）之外，還需另計約7%至10%的相關費用（包含仲介費、登記費及稅金等）。 在規劃250萬港幣的預算時，將這些費用計入總額一併評估至關重要。購買相關費用通常需預留一定比例（視乎物件及成交條件而定）。

然而，仍有一個關鍵問題：「既然如此，是不是應該購買擁有土地的『一戶建（獨立屋）』？」

在香港邏輯下，這是合理的。但日本市場存在與香港完全不同的兩項規則。
若不了解便購買，可能會出現計算誤差。

那麼，若預算為250萬港幣（HKD），「一戶建（獨立屋）」與「公寓大樓（分層單位）」哪個更適合作為投資？

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【一戶建（獨立屋）】
擁有土地的夢想與管理的現實

對香港投資者而言，一戶建（獨立屋）極具吸引力。但必須同時理解優點與風險。

投資一戶建（獨立屋）的優點

優點1：永久土地所有權

最大的優點在於「土地所有權」。香港多為租借地權。日本則為完整所有權。
土地與建築皆為永久資產。對於希望資產傳承的家庭而言極具吸引力。

優點2：每月固定支出較低

公寓大樓（分層單位）與一戶建（獨立屋）最大的差別在於「每月固定支出」。

管理費與維修基金為「0日圓」
若是公寓大樓（分層單位），您每月必須向管理組合（管理委員會）支付以下費用：

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 停車費

然而，若是一戶建（獨立屋），這些費用全部為「0日圓」。這能改善長期持有的現金流。
當然，稅金仍是必須繳納的。在日本持有不動產的所有人（包含外國人），每年都必須繳納以下稅金：

  • 固定資產稅（Fixed Asset Tax）
  • 都市計畫稅（City Planning Tax）

這些費用無論是公寓或一戶建都必須支付。
但一戶建（獨立屋）不像公寓那樣有「管理費」這項額外成本。
因此，以年為單位計算，一戶建（獨立屋）的總維持費用通常較低。

【重要】投資一戶建（獨立屋）的三大風險

然而，在投入 5,000 萬日圓的資金之前，請務必先了解以下風險。

風險1：建物價值折舊

這是香港與日本房地產之間最大的差異。
在日本，木造住宅的法定耐用年數（折舊年期）僅為「22 年」。在市場評估中，屋齡超過 20 年的木造獨立屋，其建物價值通常被視為「幾近於零」。
換句話說，如果您購買的是較舊的一戶建（獨立屋），您實際上買的是「土地」。
對於建物本身的投資價值，不應抱有太多期待。

風險2：維護成本與管理負擔

要維持建築物的良好狀態需要花費相當多心力。
公寓大樓（分層單位）通常設有「管理員」，每天負責清理垃圾收集處或打掃走廊。相較之下，獨立屋並沒有管理員。
當然，您可以聘請日本的「物業管理公司」代為處理租金回收或租務糾紛（手續費約為租金的5%）。
然而，若需要委託業者進行庭院除草或定期清掃，則會產生「額外費用」。
即使使用了管理公司，一戶建（獨立屋）的維護管理成本與心力，仍有可能高於公寓大樓（分層單位）。

風險3：災害時的風險

一戶建（獨立屋）面臨著公寓大樓（分層單位）所沒有的殘酷現實。
若不幸因火災或地震導致建物全毀，在重新建成前的至少一年以上時間，租金收入將會完全中斷。
更令人恐懼的是「管理缺失」。若因建築物老舊或白蟻侵蝕等管理不善問題，導致建物倒塌並造成他人受傷，業主必須承擔賠償責任。
現實情況是，要從遠在千里的香港，完美監控並管理日本木造住宅的劣化狀況，確實有其難度。

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【公寓大樓（分層單位）】對香港投資者而言，東京公寓一直是較主流的日本不動產投資選項之一

對未居住日本的香港投資者而言，公寓大樓是相對安全的選擇。
特別是對於不住在日本的投資者而言，公寓大樓（分層單位）具有巨大的優點。

投資日本公寓大樓的優點

優點1：無需費神管理（最大的優點）

這是投資日本公寓大樓最大的好處。
當您購入分層單位時，便會自動成為「管理組合（管理委員會）」的一員。
建築物的日常維護、走廊清潔、保安系統及垃圾處理，均由專業的「物業管理公司」負責，這能有效維持建築物的資產價值。

需要注意的是，處理租金回收及租客事宜的「租務管理」需另外簽約。只要委託給優秀的租務管理公司（服務費約為租金的5%），您即使身在香港，也只需每月查閱報告，便能輕鬆完成收租。

優點2：可購入東京23區部分區域

若您有250萬港幣（HKD）的預算，便有機會買到東京23區部分區域或都心通勤圈的二手分層單位，或是鄰近主要地鐵站的物業。
鄰近車站的物件擁有穩定的租賃需求。
將來若想出售物業時，也更容易找到買家接手，流通性極高。

優點3：關於室內空間（實際使用面積）

日本與香港的面積計算法有所不同。
香港普遍使用「實用面積（Saleable Area）」，而日本則使用「專有面積」。
最關鍵的一點是，日本的面積計算「不包括露台（陽台）」。
因此，日本面積標示為專有面積，不含陽台。

【重要】投資日本公寓大樓的兩大風險

投資日本房地產固然有諸多優點，但也存在必須注意的成本與風險。

風險1：每月的固定支出

擁有分層單位後，無論是否有租客入住，每月均須支付以下固定費用。

  • 管理費
  • 修繕積立金

這些費用合計每月約2萬至4萬日圓（約1,000至2,000港幣）。
請務必注意，即使單位處於空置狀態，您仍須持續支付這些開支。

風險2：地震風險

日本是地震頻繁的國家。然而，鋼筋混凝土（RC造）的分層單位，其抗震能力遠高於木造的一戶建。
特別是2000年6月以後落成的公寓大樓，符合更嚴格的新耐震標準。
以「2000年」作為分水嶺，在此之後建築的物業與之前的物業，在資產價值上會有明顯的落差。

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【比較】250萬港幣投資成效

同樣投入250萬港幣，在香港與東京所能獲得的資產回報截然不同。
請參考以下模擬分析。

項目 香港購買 東京購買
可購物業 郊外舊式公寓、
納米樓		 東京23區部分區域、都心通勤圈的公寓大樓 / 一戶建
面積 125ft²〜500ft² 430ft²〜640ft²
（專有面積）
貸款利率 約3.25% 約2.8%〜3.0%
（針對外國人）
資產邏輯 期待因供應限制而帶來的價格升值 透過收益差確保穩定收益

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結論：您應該選擇哪一種？

最後，我們根據不同類型的購買需求，為您整理了以下建議。

類型A：投資者 & 初學者
→ 建議選擇：「公寓大樓（分層單位）」
  • 管理輕鬆
  • 易於轉手
  • 收支穩定
類型B：自住者 & 大家庭
→ 建議考慮：「一戶建（獨立屋）」
  • 需要更大空間
  • 需要庭院或車位
  • 重視土地所有權

但須有自行管理建物的準備。

實現您的東京資產布局。

日圓貶值是外國投資者的機會。但日本不動產制度複雜。

我們理解香港投資者需求。依據預算與目標，提供最適合方案。
歡迎預約線上免費諮詢，一起討論理想區域與目標回報率。

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文章重點（FAQ）

Q：預算250萬港幣（HKD），在東京可以買到什麼樣的物業？

A：您可以在東京23區部分區域或都心通勤圈內，購買「公寓大樓（分層單位）」或擁有土地的「一戶建（獨立屋）」。
※需注意，除了物業售價外，還需額外預留約7%至10%的仲介費及稅金等相關費用。

Q：「一戶建（獨立屋）」與「公寓大樓（分層單位）」，哪一種比較推薦？

A：這取決於您的購買目的

  • 投資用途或新手投資者： 推薦選擇「公寓大樓」。優點是管理輕鬆、易於轉手，且現金流相對穩定。
  • 預計移住或成員較多的家庭： 若重視居住空間及土地所有權，則「一戶建」較為合適。但請注意，業

需自行承擔房屋維護與管理的責任。

]]> 2026-03-31 香港人買日本樓可以申請按揭嗎？2026最新日本買樓貸款條件 https://www.tacjapan.com/blog/entry-761655/
香港人買日本樓可以申請按揭嗎？2026最新日本買樓貸款條件 香港人買日本樓可以申請按揭嗎？2026最新日本買樓貸款條件

很多香港投資者都認為「香港人買日本樓無法申請按揭」。如果您這樣認為，那其實是一種誤解，也可能讓您錯失資產增值的機會。

截至2026年，東京在全球範圍內仍享有罕見的「低利率」與歷史性的「日圓貶值」優勢。 換句話說，現在仍然存在一個對投資者而言極為理想的環境——「運用銀行資金來增加資產（Positive Carry）」。

本文將由在地專業人士為您解析，香港投資者可利用的「5家主要銀行」，以及避免失敗的核心策略。

相關閱讀：香港人手持250萬港幣可以在東京買什麼房？

▼ 本文重點
  • 為何現在選擇東京？：如何以日圓資產對沖港幣資產的「利率風險」。
  • 具體方法：香港人可使用的「5條銀行融資途徑」條件比較。
  • 致勝策略：實現正現金流所需的「貸款年期」與「LTV」黃金比例。

以下內容，將為您呈現取得「東京優質資產」的具體行動藍圖。

內容目錄

為何現在香港投資者選擇在
「東京」辦理不動產貸款？

2026年的東京，是全球少數能透過「銀行融資」實現資產增值的城市之一。與香港市場相比，其優勢非常明顯。

1. 從「負利差」轉向
「正利差（Positive Carry）」

投資成功的關鍵，在於創造「收益率＞貸款利率」狀態。

香港現況
  • 利率：（3.25%～4.0%）＞ 收益率（2.5%～4.0%）
  • 結果：打平或負利差。若加上管理費，可能需自掏腰包補貼。
東京現況
  • 利率：（2.8%～3.4%）＜ 收益率（3.5%～5.0%）
  • 結果：正利差。租金收入可償還貸款，並產生利潤。

※資料截至2026/2/10

因此，許多香港投資者開始考慮利用「日本樓按揭」來配置東京不動產。
利差存在，但2026年已非零利率時代，投資者仍需考慮空置率、管理費與修繕費。
然而，正因為這份收益差距的存在，即便在扣除各項成本後，持有物業依然能讓手頭保有穩定的正向現金流（Positive Carry）。

2. 貨幣帶來的「自然對沖」

目前日圓兌港幣處於歷史低位。最佳策略是「以日圓貸款購買日圓資產」。

  • 借款：以日圓貸款，還款金額以日圓計算並固定。
  • 還款來源（租金）：每月貸款可由日圓租金收入支付，無需擔心匯率波動。
  • 資產價值（出售收益）：未來若日圓升值，換算成港幣時資產價值將顯著上升（匯差收益）。

透過降低港幣自有資金投入比例，向銀行借入相對便宜的日圓資金，可在控制匯率風險的同時，把握未來升值機會。

3. 「永久所有權」的資產保障

東京的不動產，土地與建物皆為永久所有權。

  • 香港：土地多為租借地權，需續期。
  • 東京：永久所有權，無期限限制。

相對於租借地制度，日本為永久所有權，結構上更穩定。

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香港人買日本樓按揭可使用的
「5大主要銀行」比較

※最終批核條件仍需依個案財務狀況與物件評估而定。

銀行 LTV
(融資比率)		 年期
(最長)		 是否需來日 特點
UOB Singapore 最高70% 35年 不需 適合想降低首付、最大化槓桿效應的投資者。
Shinsei Investment 1,000萬〜
5億日圓		 20年 需要 提供英文支援。可採35年攤還計算以確保現金流（CF）。
東京之星銀行 2,000萬日圓〜 25年 需要 台灣CTBC Bank旗下，支援海外投資者之日本投資。
針對年收入1,500萬日圓以上富裕層。
ORIX Asia Limited 3,000萬日圓〜 15年 不需 手續可在香港完結。審核速度最快。
SMBC TRUST (PRESTIA) 2,000萬〜
5億日圓		 35年 需要 針對在日居住者。無永住權亦可融資。

【免責事項】利率區間視銀行及個案而定。本記事所載數字為參考2026年2月資訊之概算。

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【模擬試算】
在東京創造正現金流的關鍵

成功關鍵在於銀行選擇與貸款條件。
常見錯誤是貸款年期設定過短。

1. 15年 vs 25年

雖然日本市面上有數款專門面向非居住者的貸款，但值得留意的是，不同銀行的融資期限存在顯著差異。

  • 短年期銀行：最長得15年。
  • 長年期銀行：最長可以去到25至35年。

年期短 → 每月還款高 → 現金流轉負風險增加。
重視現金流者應選擇長年期銀行。
延長年期是提高CCR（自有資金報酬率）的關鍵技巧。

2. 隱形收益：「淨資產增加」

每月還款包含利息與本金。
本金部分由租客租金支付，代表：
租客幫您還貸款本金 → 您的負債減少 → 淨資產增加。
即使房價不上漲，因本金減少，出售時實得現金仍增加。
這稱為「看不見的儲蓄」。

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避免失敗的「3大防禦策略」

1. 避免未完工物件

香港常見預售制度，但日本小型開發商可能無保障。
曾發生建商倒閉，形成「爛尾樓」案例。

對策：購買中古屋或已有租客物件，立即產生租金。

2. 謹慎面對「租金保證」與「高收益率」

可能是吸引消費者的誘餌。

對策：檢視物件本身條件與實際需求，而非僅看保證。

3. 交由專業團隊處理複雜手續

司法書士（代書）：負責登記與交割，建議選擇第三方。
納稅管理人：若租客為法人或包租公司，需預扣20.42%稅金。但可於隔年申報後退還多繳部分。

對策：建立專業團隊（代理人＋會計師＋司法書士）。

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總結

東京優質物件一旦上市，就會很快售出。

成功原則：
  1. 先完成銀行預審。
  2. 確認可貸金額。
  3. 向賣方展現已準備完成。

從香港投資東京不動產，關鍵在於消除資訊落差。
我們不僅誠實呈現物件優點，也會清楚揭露修繕風險與環境疑慮。
銀行融資資格應在找物件前確認。
即使居住香港，也可進行簡易預審。

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文章重點（FAQ）

Q：香港人可以在日本貸款幾成？

A：目前最高可達約70%（實際成數依貸款銀行審核及物件估價而定）。

Q：是否需要來日本簽約？

A：部分銀行需要。 雖然像ORIX Asia Limited等管道可以全程在香港完成手續，但大多數的日本銀行仍要求在最後簽約階段時，借款人必須親自赴日辦理

]]> 2026-03-28 台東区の子育て世代が選ぶ駅TOP10 https://www.tacjapan.com/blog/entry-838953/ 「台東区の子育て世代が選ぶ駅TOP10」という公的な単独ランキングは見当たりません。

そのため、2025～2026年の住みやすさ調査、不動産会社の評価、交通利便性、保育・子育て環境、住宅事情などを総合して、「子育て世帯が台東区で住むなら」という観点で独自にランキングすると、以下のようになります。

 

台東区・子育て世代におすすめの駅ランキング TOP10

順位

駅

子育ておすすめ度

特徴

1位

蔵前駅

★★★★★

落ち着いた街並み・都心アクセス・ファミリー向け住宅

2位

入谷駅

★★★★★

住宅街・比較的落ち着いた環境・上野への近さ

3位

浅草駅

★★★★☆

公園・商業施設・観光地・生活利便性

4位

三ノ輪駅

★★★★☆

価格を抑えやすく、住宅・生活環境が充実

5位

新御徒町駅

★★★★☆

交通利便性が高く、都心勤務の子育て世帯向き

6位

浅草橋駅

★★★★☆

秋葉原・日本橋方面へのアクセスが抜群

7位

上野駅

★★★★☆

交通・買物・公園・教育施設が充実

8位

田原町駅

★★★★☆

浅草に近く、比較的落ち着いた住宅環境

9位

稲荷町駅

★★★☆☆

上野徒歩圏・住宅街・都心アクセス

10位

鶯谷駅

★★★☆☆

山手線利用・上野公園や根岸方面へのアクセス

1位　蔵前駅


子育て世帯なら、台東区では個人的に最もおすすめしたいのが蔵前です。

都営浅草線・大江戸線の2路線が利用でき、浅草橋や浅草にも近い立地。

近年はカフェやショップなども増え、従来の「下町」のイメージから、若いファミリーが住みやすい街へと変化しています。

実際、2025年の台東区のおすすめ駅アンケートでも、一般回答では2位が蔵前。また、子育て世帯向けの住みやすい駅として蔵前を挙げる不動産情報もあります。

さらに蔵前には、ふくろう保育園やにじいろ保育園蔵前などの保育施設があります。 ふくろう保育園 にじいろ保育園蔵前

こんな家庭におすすめ

· 30～40代のファミリー

· 都心勤務

· 子どもが小さい

· 駅近マンションを探している

· 「下町＋おしゃれな街」の雰囲気が好き

2位　入谷駅


「台東区だけど、できるだけ住宅街らしい場所に住みたい」というファミリーにおすすめ。

東京メトロ日比谷線で上野・秋葉原・銀座方面へアクセスできます。

上野駅まで近い一方、上野・浅草の中心部ほど繁華街色が強くなく、住宅街が広がっています。

また、下谷・入谷周辺には保育施設や児童施設もあります。たとえばたいとうこども園は入谷駅周辺からアクセスしやすいエリアにあります。 たいとうこども園

子育て目線ではかなりバランスの良い駅です。

3位　浅草駅


浅草は「観光地」というイメージが強いですが、実際に住む街としても非常に便利です。

東京メトロ銀座線、都営浅草線、東武線などが利用でき、商業施設も豊富。

さらに隅田公園など、子どもを遊ばせられる場所もあります。

一方で、観光客が多いことや休日の混雑はデメリット。

「便利さを最優先するファミリー」向きです。

4位　三ノ輪駅


三ノ輪は、「価格と住環境のバランス」を重視する子育て世帯におすすめ。

東京メトロ日比谷線で上野・銀座・六本木方面へアクセスできます。

駅周辺にはスーパーや医療施設が多く、駅から離れると住宅街が広がっています。SBIアルヒの駅情報でも、徒歩圏内に複数のスーパーや教育・福祉施設があり、比較的落ち着いた住環境とされています。

住宅購入予算を抑えたいファミリーには特に注目したいエリアです。

5位　新御徒町駅

新御徒町は、

都営大江戸線＋つくばエクスプレス

が利用できるのが大きなメリット。

上野・御徒町にも近く、都心へのアクセスは非常に優秀です。

特に、

「勤務先は東京駅・日本橋・銀座方面だけど、台東区に住みたい」

という家庭との相性が良いです。

不動産会社へのアンケートでも、台東区のおすすめ駅として2位に新御徒町が挙げられています。

6位　浅草橋駅

浅草橋は子育て世帯から見ると、かなり優秀な駅です。

JR総武線＋都営浅草線

が利用できます。

秋葉原・御茶ノ水・東京方面だけでなく、日本橋・新橋方面にもアクセスしやすい。

また、駅周辺には住宅・スーパー・飲食店などが揃っています。

不動産会社への評価では、台東区のおすすめ駅として浅草橋が1位になっています。

7位　上野駅

上野は交通利便性では台東区トップクラス。

JR・東京メトロなど複数路線が集まり、新幹線も利用できます。

そして子育て世帯にとって大きなメリットが、

上野恩賜公園・上野動物園

です。

休日の家族のお出かけ先が非常に豊富。

一方で、駅周辺は繁華街・観光地でもあるため、「駅近＝静かな住宅街」ではない点には注意が必要です。

8位　田原町駅

田原町は浅草の西側に位置する駅。

銀座線を利用でき、浅草・上野方面へのアクセスが良好です。

浅草駅より少し落ち着いており、

「浅草の利便性を享受しつつ、少し住宅街寄りに住みたい」

というファミリーに向いています。

9位　稲荷町駅

稲荷町は、上野徒歩圏という立地が最大の魅力。

東京メトロ銀座線で上野・日本橋・銀座方面へアクセスできます。

駅周辺は比較的住宅街が多く、上野の商業施設を生活圏として利用できるのが強み。

また、台東エリアには保育施設や児童館もあり、例えば区立台東児童館や複数の保育園があります。 区立台東児童館

10位　鶯谷駅

鶯谷は、

JR山手線＋京浜東北線

を利用できるため、交通利便性は非常に高いです。

一方で、駅周辺には繁華街的なエリアもあるため、子育て世帯の場合は駅から少し離れた根岸・上野桜木方面なども含めて検討するのがおすすめです。

上野桜木には谷中保育園もあります。 谷中保育園

子育て世代目線で比較すると

個人的には、単純な「人気」よりも、子どもを育てながら実際に生活することを考えると、以下のように評価します。

駅

交通

住環境

子育て

価格

総合

蔵前

★★★★★

★★★★★

★★★★★

★★★

入谷

★★★★☆

★★★★★

★★★★★

★★★★

浅草

★★★★★

★★★★

★★★★☆

★★★

三ノ輪

★★★★☆

★★★★☆

★★★★☆

★★★★★

4位

新御徒町

★★★★★

★★★★

★★★★

★★★

5位

浅草橋

★★★★★

★★★★

★★★★

★★★

6位

上野

★★★★★

★★★

★★★★☆

★★

7位

田原町

★★★★

★★★★

★★★★

★★★

8位

稲荷町

★★★★

★★★★

★★★★

★★★★

9位

鶯谷

★★★★★

★★★

★★★

★★★★

10位

不動産購入という視点なら

「子育て＋資産性」まで考えると、私はこの3駅を特におすすめします。

蔵前

子育て・街の雰囲気・将来性のバランス型

入谷

比較的価格を抑えながら、住宅地としての暮らしやすさを狙う

新御徒町

都心アクセス＋資産性を重視

特に台東区は、2026年の地価上昇が非常に強いエリアなので、「子育てしやすい」だけでなく「10年後に売りやすいか」まで考えて駅を選ぶのが重要です。2026年の台東区公示地価は住宅地が前年比14.2％、商業地が19.1％上昇しています。

 

]]> 2026-08-23 墨田区の不動産相場 https://www.tacjapan.com/blog/entry-838951/ 墨田区の不動産相場【2026年版】

墨田区は、錦糸町・押上・両国を中心とした利便性の高いエリアから、向島・東向島・八広など比較的価格を抑えやすいエリアまで幅広い住宅市場を持つ地域です。

2026年時点では、特に中古マンション市場が強く、各種相場データでは前年を上回る水準で推移しています。一方、土地は前年同時期比でやや弱含む推計もあり、マンション・戸建て・土地で動きに違いが見られる市場です。

墨田区の不動産相場一覧

種別相場の目安
中古マンション約7,381万円（70㎡換算）
中古マンション坪単価約348.6万円／坪
中古一戸建て約5,880万円～6,580万円
土地約332万円／坪
70㎡・築10年の戸建て推定価格約5,711万円

※マンションは2026年7月時点の売出相場、戸建ては掲載物件ベース・AI査定等で集計方法が異なります。実際の成約価格とは一致しない場合があります。

1．墨田区の中古マンション相場

2026年7月時点の中古マンション売出相場では、墨田区全体で70㎡換算約7,381万円、坪単価約348.6万円となっています。前年同月比では約12.29％上昇というデータもあり、中古マンション市場は高値圏で推移しています。

また、SUUMOの掲載実績をもとにした2026年6月の集計では、売却価格相場は5,880万円、専有面積中央値56㎡、築年数中央値28年とされています。こちらは70㎡換算ではなく、実際の掲載物件の中央値をベースとしているため、前述の70㎡換算相場とは数字が異なります。

売却時に重要なのは「平均価格」よりも個別条件

墨田区では、

  • 駅徒歩5分以内
  • 23区内の都心アクセス
  • タワーマンション
  • 築浅マンション
  • 大規模マンション
  • 2LDK・3LDKのファミリータイプ

などで価格が大きく変わります。

特に錦糸町・押上・両国周辺と、区北部・東部エリアでは相場差があるため、「墨田区の平均価格」だけで査定するのは危険です。

2．エリア別のマンション相場イメージ

墨田区は大きく分けると、以下のような価格帯のイメージがあります。

【高価格帯】錦糸町・押上・本所周辺

錦糸町

JR総武線・総武快速線、東京メトロ半蔵門線を利用でき、東京駅・大手町方面へのアクセスが良好です。

商業施設も多く、単身者・DINKS・ファミリーまで幅広い住宅需要があります。

押上

東京スカイツリー周辺の開発・知名度に加え、

  • 東京メトロ半蔵門線
  • 都営浅草線
  • 京成押上線
  • 東武スカイツリーライン

が利用できる交通利便性が強みです。

マンションレビューの2026年7月時点の町名別データでは、押上の70㎡換算平均売出価格は約8,246万円、坪単価約389.4万円とされています。

本所

本所は、錦糸町・押上・両国などへのアクセスに加え、都心近接性が評価されやすいエリアです。

直近12か月の実取引を集計した民間データでは、中古マンションの㎡単価中央値は約116万円／㎡、70㎡換算で約8,089万円とされています。

【中～高価格帯】両国・石原・吾妻橋周辺

両国周辺は、

  • JR総武線
  • 都営大江戸線

を利用でき、都心へのアクセスに優れています。

また、石原・吾妻橋周辺では、都営大江戸線や浅草線、銀座線方面へのアクセスを活かした住宅需要があります。

2026年7月時点の町名別売出データでは、石原は70㎡換算約8,096万円、吾妻橋は約6,010万円とされており、同じ墨田区内でも町名によって価格差があります。

【比較的価格を抑えやすいエリア】向島・東向島・墨田・八広周辺

区の北側・東側では、錦糸町や押上と比較すると、購入価格を抑えられる物件もあります。

例えば町名「墨田」の中古マンション売出相場は、2026年7月時点で70㎡換算約6,233万円、坪単価約294.4万円とされています。

ただし、東武スカイツリーライン沿線の駅近物件や築浅物件では価格上昇が見られるケースもあり、単純に「北部＝安い」とは言い切れません。

3．墨田区の中古戸建て相場

中古一戸建てについては、2026年7月時点のSUUMO掲載実績ベースで、

  • 売却価格相場：約5,880万円
  • 建物面積中央値：約82㎡
  • 土地面積中央値：約53㎡
  • 築年数中央値：約17年

とされています。

また、別の2026年8月時点の掲載物件集計では、墨田区の中古戸建て価格中央値は約6,580万円、㎡単価中央値は約110.4万円／㎡となっています。ただし、複数サイトから収集した掲載物件には重複等も含まれるため、成約相場としてではなく市場の売出価格帯を把握する参考値として見る必要があります。

墨田区の戸建て市場の特徴

墨田区は東京23区の中でも土地が限られているため、

  • 3階建て住宅
  • 狭小住宅
  • 駅近住宅
  • 土地面積50～70㎡前後

が多い傾向にあります。

そのため、土地面積が小さくても交通利便性の高いエリアでは価格が高くなりやすいのが特徴です。

4．墨田区の土地相場

2026年8月更新のLIFULL HOME'Sの推定相場では、墨田区の土地は、

100㎡の場合

約1億50万円

坪単価

約332万円／坪

という推定値が示されています。

面積別では、

土地面積推定相場価格
70㎡約7,031万円
100㎡約1億50万円
150㎡約1億5,083万円
200㎡約2億116万円

となっています。

ただし、墨田区の土地は、

  • 商業地域か住宅地か
  • 容積率
  • 接道状況
  • 再建築の可否
  • 整形地か不整形地か
  • 駅からの距離

によって価格差が非常に大きいため、坪単価だけでの査定は難しいエリアです。

5．墨田区の不動産価格は上昇している？

2026年8月更新のLIFULL HOME'Sのデータでは、前年同時期と比較して、

  • 中古マンション：約11.88％上昇
  • 中古一戸建て：約5.46％上昇
  • 土地：約3.67％下降

という推移が示されています。マンションと戸建てが上昇する一方、土地については同一の集計ではやや下降しています。

このため、墨田区全体を一括りにして「不動産価格が上がっている」と判断するより、物件種別ごとに市場を見ることが重要です。

6．墨田区で不動産価格が高い理由

① 都心へのアクセスが良い

墨田区には、

  • JR総武線
  • JR総武快速線
  • 東京メトロ半蔵門線
  • 都営浅草線
  • 都営大江戸線
  • 東武スカイツリーライン
  • 京成押上線

などが通っています。

特に錦糸町・押上・両国は、東京・大手町・日本橋・新宿方面へのアクセスを重視する層から需要があります。

② 東京スカイツリー周辺のブランド力

押上・業平・向島周辺では、東京スカイツリーエリアの知名度が住宅需要にも影響しています。

観光地としての魅力だけでなく、商業施設や交通利便性が整っていることから、居住地としても評価されています。

③ 東京23区内で比較的「面積と価格のバランス」を取りやすい

中央区・港区・千代田区などと比較すると、墨田区では比較的購入しやすい価格帯の物件もあります。

そのため、

「都心への通勤時間を短くしたい」

「70㎡前後のファミリータイプを探したい」

「江東区・中央区より価格を抑えたい」

という購入希望者の選択肢になりやすいエリアです。

7．今後注目したい墨田区のエリア

錦糸町

商業利便性と交通アクセスが非常に高く、幅広い購入層が期待できます。

押上

スカイツリーエリアの知名度と複数路線の利便性が強みです。

本所・石原

都心へのアクセスと住宅地としてのバランスが取れたエリアです。

両国

JR・都営大江戸線を利用でき、日本橋・東京・新宿方面へのアクセスも良好です。

東向島・曳舟

再開発や駅周辺の利便性、比較的購入しやすい価格帯を背景に、今後も注目される可能性があります。

売却価格を左右する重要ポイント

墨田区でマンションや戸建てを売却する場合、特に以下を確認する必要があります。

マンション

  • マンション名
  • 駅徒歩分数
  • 築年数
  • 専有面積
  • 階数
  • 方位
  • 眺望
  • 管理状態
  • 大規模修繕の実施状況
  • 現在の売出競合物件

戸建て・土地

  • 接道状況
  • 道路幅員
  • セットバック
  • 再建築可否
  • 建ぺい率・容積率
  • 土地の形状
  • 越境
  • 境界確定の有無

特に墨田区は狭小地・旗竿地・細街路に接する物件も多いため、土地・戸建ては個別条件による価格差が大きいと考えられます。

まとめ

2026年時点の墨田区の不動産市場は、概ね以下のように整理できます。

中古マンション：強い上昇傾向

中古戸建て：上昇傾向

土地：エリア・条件による差が大きく、一部推計では前年よりやや下落

中古マンションは70㎡換算で約7,381万円、坪単価約348.6万円という売出相場データがあり、前年同月比では約12％上昇しています。墨田区の中でも、錦糸町・押上・本所・石原などの都心アクセスに優れたエリアは比較的高価格帯、向島・東向島・墨田・八広方面では比較的幅広い価格帯が形成されています。

実際の売却査定では、「墨田区全体の平均価格」ではなく、「マンション名・最寄駅・築年数・面積・階数」と、直近の成約事例・現在の競合物件を比較することが重要です。

]]> 2026-08-23 台東区のマンション売却相場【2026年版】 https://www.tacjapan.com/blog/entry-838739/ 台東区のマンション売却相場【2026年版】

台東区の中古マンション市場は、都心へのアクセスの良さ、複数路線の利用利便性、上野・浅草・蔵前などエリアごとの人気の高さを背景に、近年も高値圏で推移しています。

ただし、台東区はエリアによる価格差が大きく、御徒町・上野・蔵前・浅草橋などの都心近接エリアと、入谷・三ノ輪方面では売却相場に差があります。

台東区のマンション売却相場【最新データ】

2025年の実際の成約データを集計した情報では、台東区の中古マンションは以下の水準です。

指標　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　相場

平均成約価格約5,742万円
成約価格中央値約5,100万円
平均㎡単価約110.9万円／㎡
坪単価換算約366.5万円／坪
取引件数729件

これは国土交通省の成約価格情報をもとに集計された2025年のデータです。なお、中央値は極端に高額な物件の影響を受けにくいため、一般的な市場感を把握する際の参考になります。

また、2025年10～12月の成約データでは、**㎡単価の中央値は112.1万円／㎡で、前年同期比+7.5％**とされています。台東区の中古マンション市場は、直近の成約ベースでも上昇傾向が確認できます。

2026年の台東区マンション相場

2026年1～3月の取引データを集計した民間分析では、台東区の中古マンション総平均価格は約6,007万円とされています。

間取り別では、

間取り　　　　　　　　　　　 平均価格
1K約2,746万円
1LDK約5,214万円
2LDK約8,560万円
3LDK約1億1,183万円

となっています。

ファミリータイプである2LDK・3LDKは価格が高くなりやすく、台東区では特に50㎡以上のマンションの希少性や都心アクセスの良さが価格に反映されやすい市場といえます。

「売却相場」と「売出価格」は違う

マンション売却では、ここを区別することが非常に重要です。

成約価格

実際に売買が成立した価格

↓

売却査定や適正価格を考える際に特に重要です。

売出価格

現在、市場で売りに出されている価格

↓

売主が最初に設定した希望価格であり、必ずしもその価格で売れるとは限りません。

例えば2026年7月時点の掲載物件ベースでは、台東区全体の平均売出価格は、70㎡換算で約9,279万円、坪単価約438.2万円とされています。一方、実際の成約価格データでは2025年の中央値が約5,100万円となっており、集計対象・面積・築年数などが異なるため、両者を単純比較することはできません。売却査定では、現在の競合物件だけでなく、実際の成約事例を確認することが重要です。

エリア別｜台東区のマンション売却相場

以下は2026年7月時点の現在の売出物件をもとにした参考相場です。

エリア　　　　　　　　70㎡換算の平均売出価格　　　平均坪単価
蔵前　　　　　　　　　約1億1,520万円　　　　　　　約544.0万円
台東・御徒町周辺　　　約1億1,134万円　　　　　　　約525.8万円
浅草橋　　　　　　　　約1億896万円　　　　　　　　約514.6万円
浅草　　　　　　　　　約8,452万円　　　　　　  　　約399.2万円
入谷　　　　　　　　　約7,815万円　　　　　　 　　 約369.1万円

※現在の売出価格をベースとした参考値です。実際の成約価格は、築年数、専有面積、駅距離、階数、眺望、管理状況などによって大きく変動します。

① 蔵前エリア｜台東区内でも高価格帯

70㎡換算：約1億1,520万円
坪単価：約544万円

蔵前は、都営浅草線・大江戸線を利用できる交通利便性に加え、近年はカフェやショップが集まるエリアとしても注目されています。

都心へのアクセスと街のブランド力が価格を支えており、台東区内でも比較的高い相場水準です。特に、

  • 駅徒歩5分以内
  • 築浅
  • 50～70㎡台
  • 2LDK～3LDK
  • 管理状態が良好

といった条件のマンションは、購入希望者が集まりやすい傾向があります。

② 台東・御徒町エリア｜都心アクセスが強み

70㎡換算：約1億1,134万円
坪単価：約525.8万円

台東・御徒町周辺は、

  • JR山手線
  • 京浜東北線
  • 東京メトロ日比谷線
  • 都営大江戸線
  • 東京メトロ銀座線

など、多くの路線を利用できる点が大きな強みです。

職住近接を希望する単身者・DINKS層から、都心への通勤利便性を重視するファミリー層まで幅広い需要が見込めます。

③ 浅草橋エリア｜都心近接エリアとして高評価

70㎡換算：約1億896万円
坪単価：約514.6万円

浅草橋は、JR総武線と都営浅草線を利用でき、秋葉原・日本橋・東京駅方面へのアクセスも良好です。

2026年7月時点の掲載物件ベースでは、JR浅草橋駅周辺の平均売出価格は約9,384万円、坪単価は約626万円となっています。駅近物件や築浅物件は特に高値で売り出される傾向があります。

④ 浅草エリア｜観光地としての知名度と居住需要

70㎡換算：約8,452万円
坪単価：約399.2万円

浅草は、国内外で知名度が高い観光エリアでありながら、生活利便性の高い住宅地としての側面もあります。

利用できる路線も多く、

  • 東京メトロ銀座線
  • 都営浅草線
  • 東武スカイツリーライン
  • つくばエクスプレス

などへのアクセスが可能です。

ただし浅草はエリアが広く、駅からの距離や利用駅によって価格差が大きいため、売却査定では**「浅草」というエリア全体ではなく、マンション所在地周辺の成約事例を細かく比較する必要があります。**

⑤ 入谷エリア｜比較的購入しやすい価格帯も

70㎡換算：約7,815万円
坪単価：約369.1万円

入谷は上野に近く、日比谷線を利用できる交通利便性があります。

一方で、蔵前・浅草橋・御徒町周辺と比較すると、売出相場は比較的抑えられています。そのため、

「上野・浅草へのアクセスを確保しながら、購入価格を抑えたい」

という購入層からの需要が期待できるエリアです。

なお、入谷駅周辺全体の掲載物件ベースでは70㎡換算約8,709万円というデータもあり、駅を中心とした商圏と「台東区入谷」という町名単位では集計対象が異なる点に注意が必要です。

台東区のマンション価格が上昇している理由

① 都心へのアクセスが非常に良い

台東区は東京23区の中でも面積は比較的小さい一方、

  • 上野
  • 御徒町
  • 浅草
  • 蔵前
  • 浅草橋

など、多くの鉄道路線が利用できるエリアがあります。

特に東京・日本橋・銀座・秋葉原・新宿・渋谷方面へのアクセスの良さは、中古マンション需要を支える大きな要因です。

② 再開発・街の変化

上野・御徒町周辺では、商業施設やオフィス、ホテルなどの開発・更新が進んでいます。

また蔵前では、カフェ・雑貨店・クリエイティブ系の店舗などが増え、従来とは異なる居住地としての魅力も高まっています。

「都心に近い」「交通利便性が高い」「街に個性がある」

という点が、住宅地としての評価につながっています。

③ 23区内では比較的面積の選択肢がある

都心3区や文京区などと比較すると、台東区には比較的コンパクトなマンションも多く存在します。

一方で、近年はファミリー層による50㎡～70㎡台のマンション需要も強く、面積の広い物件は希少性から高価格になりやすい傾向があります。

売却価格を左右するポイント

台東区内でも、同じマンションで数百万円以上の価格差が生じることがあります。

① 駅からの距離

一般的には、

駅徒歩5分以内

↓

徒歩10分以内

↓

徒歩10分超

の順で価格差が生じやすくなります。

特に台東区は交通利便性が強みのエリアであるため、駅距離は重要な査定ポイントです。

② 築年数

一般的には築浅物件ほど高値になりやすいですが、

  • 人気マンション
  • 大規模マンション
  • ブランドマンション
  • 管理状態が良い物件
  • 耐震基準を満たす物件

などは築年数が経過していても需要があります。

2026年1～3月の台東区の集計では、築年数別の㎡単価として、築10年で約130万円、築20年で約126万円、築30年以上で約82万円という参考値もあります。

③ 専有面積・間取り

台東区では、

  • 1K・1LDK
  • 2LDK
  • 3LDK

で購入層が大きく異なります。

特に住宅ローンを利用する実需層をターゲットにする場合、2LDK・3LDKのファミリータイプでは、同一マンション内の競合物件の状況が売却戦略に大きく影響します。

④ 階数・眺望・方位

同じ間取り・同じ専有面積でも、

  • 高層階
  • 南向き
  • 眺望あり
  • 角部屋
  • 日照良好

などの条件によって売却価格が変わります。

特に隅田川周辺などでは、眺望が査定価格に影響するケースもあります。

台東区でマンションを売却する際の注意点

高値で売り出しすぎない

現在の相場が上昇しているからといって、周辺の成約事例から大きく離れた価格で売り出すと、

売れ残り
↓
値下げ
↓
「長期間売れていない物件」という印象

につながる可能性があります。

重要なのは、

査定価格＝売れる可能性が高い価格

と、

売出価格＝最初に市場へ出す価格

を分けて考えることです。

台東区のマンション売却相場まとめ

台東区の中古マンション市場は、2025年の実際の成約データでは中央値約5,100万円、平均成約価格約5,742万円という水準です。直近の四半期データでも㎡単価は前年同期比で上昇しており、市場は堅調に推移しています。

特に現在の売出市場では、

高価格帯

蔵前・御徒町周辺・浅草橋

中価格帯

浅草

比較的購入しやすい価格帯

入谷・三ノ輪周辺

という傾向が見られます。

ただし、実際の売却価格は、「台東区全体の平均価格」だけでは判断できません。

最終的には、

マンション名 × 専有面積 × 築年数 × 階数 × 駅距離 × 直近の成約事例 × 現在の競合物件

まで確認して査定することが重要です。

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